訳あり物件の買取業者タイプ別比較｜共有持分・再建築不可・事故物件の選び方と注意点

「実家を相続したけれど、きょうだいと共有になっている」「古い家で、建て替えができない土地だと言われた」「家の中で親が亡くなっていて、売れるのか不安」と悩んでいませんか。

こうした事情のある家は、一般に「訳あり物件」と呼ばれます。普通の売り方では買い手が見つかりにくく、どこに相談すればいいか迷うこともあると思います。

訳あり物件は、事情に合った相談先を選ぶことで、売れる可能性が広がります。

この記事では、訳あり物件を扱う買取業者を3つのタイプに分けて、それぞれの特徴と選び方を分かりやすくまとめました。

【早見表】事情別、まず相談したい業者のタイプ
訳あり物件とは？売りにくくなる主な理由
訳あり物件は「仲介」と「買取」のどちらで売る？
【タイプ別比較】訳あり物件を扱う買取業者は3タイプ
共有持分・再建築不可・事故物件、事情別の業者の選び方
【契約前に確認】買取業者を選ぶときに見たい7つのこと
相談する前に準備しておきたいもの
相談から代金の受け取りまでの流れ
訳あり物件を少しでも高く売るには
訳あり物件の売却でよくある失敗
業者以外に相談できる窓口
よくある質問
事情に合った相談先を比べて選ぶために

【早見表】事情別、まず相談したい業者のタイプ

訳あり物件は、物件の事情によって相談に向いている業者のタイプが変わります。まずは、次の表で自分の状況に近いものを確認してみてください。

物件の事情	まず相談したい先
きょうだいと共有で、話し合いがまとまらない	訳あり物件専門の買取業者
建て替えができない土地（再建築不可）	訳あり物件専門の買取業者地元の不動産会社
家の中で人が亡くなった（事故物件の可能性）	訳あり物件専門の買取業者
古い家・空き家で、手入れができていない	地元の不動産会社一般の買取業者

ただし、どのタイプでも業者によって得意な物件や条件は違います。1社だけで決めずに、複数の業者に相談すると、得意な物件や条件の違いが見えてきます。

訳あり物件とは？売りにくくなる主な理由

訳あり物件とは、法律や権利の関係、建物の状態、過去の出来事などの理由で、普通の売り方では売りにくい不動産のことです。

法律で決まった呼び方ではなく、一般的にこう呼ばれています。

不動産の業界では、売りにくくなる理由（瑕疵：かし）を、大きく次の4つに分けて考えることがあります。

種類	内容の例
法律の問題	建て替えができない、今の建築のルールに合っていない
建物の問題	雨漏り、シロアリ、建物の傾きなど
心理的な問題	家の中で人が亡くなった、など
周りの環境の問題	近くに騒音やにおいの出る施設がある、など

このほか、共有持分のように、持ち主どうしの権利の関係で売りにくくなる物件もあります。

実家でよくあるのは、次の4つです。

共有持分：きょうだいなど複数人で持っている

相続で、実家を兄弟姉妹など複数の人で持つことになった状態です。

それぞれが持つ割合を「持分（もちぶん）」といいます。実家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。

一方で、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。

ただし、持分だけを買っても家を自由に使えないため、一般の人が買うことはほとんどありません。

そのため、持分を扱う専門の業者が主な買い手になります。

出典：法務省「民法・不動産登記法部会資料27 共有制度の見直し」

再建築不可：今の家を壊すと、新しい家を建てられない

建築基準法では、家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと決められています。

これを「接道義務（せつどうぎむ）」といいます。

古い住宅地では、このルールができる前に建てられ、条件を満たしていない家があります。

こうした土地では、今の家を取り壊すと、新しい家を建てられない場合があります。これが「再建築不可」と呼ばれる物件です。

建て替えができないため、住宅を建てたい一般の人には売りにくくなります。

似た言葉に「既存不適格（きぞんふてきごう）」があります。

建てたときはルールに合っていたものの、その後の法改正などで今のルールに合わなくなった建物のことです。

違法な建物とは区別されますが、建て替えのときに今と同じ大きさで建てられないことがあり、売りにくくなる場合があります。

なお、周りに広い空き地があるなど一定の条件を満たし、自治体などの許可を受けられれば、建て替えができる場合もあります。

出典：国土交通省「接道規制のあり方について」

事故物件：家の中で人が亡くなった

家の中で人が亡くなった物件は、事情によって「心理的な抵抗がある物件」として扱われ、売りにくくなることがあります。

国土交通省は2021年10月に、不動産会社が人の死をどう伝えるべきかのガイドラインを公表しました。売買の場合の主なポイントは、次のとおりです。

老衰や病気による自然死は、原則として伝える必要はない
└ 自宅での転倒や、食べ物をのどに詰まらせた事故など、日常生活の中での不慮の死も同じです。
それ以外の死は、原則として買主に伝える必要がある
└ 「おおむね3年たてば伝えなくてよい」という目安は、賃貸の場合の考え方です。
買主から聞かれた場合は、伝える必要がある
└ 社会的な影響が大きい事案など、特別な事情がある場合も同じです。

親が自宅で病気で亡くなった場合は、原則として事故物件にはあたりません。

ただし、発見までに時間がかかった場合などは扱いが変わることがあるため、不動産会社に事情を伝えて相談しましょう。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

古い家・空き家：傷みや家財が多い

長く空き家になっていた実家は、雨漏りやシロアリなどの傷みがあったり、家具や荷物がそのまま残っていたりすることがあります。

修理や片付けに費用がかかるため、そのままでは買い手が見つかりにくくなります。

そのほか：土地の権利が複雑な物件

他人の土地を借りて家を建てている「借地（しゃくち）」や、反対に他人に貸している土地「底地（そこち）」も、訳あり物件として扱われることがあります。

土地の持ち主と建物の持ち主が違うため、売るときに相手との調整が必要になり、一般の人には売りにくくなります。こうした物件も、権利関係に詳しい専門の業者が相談先になります。

訳あり物件は「仲介」と「買取」のどちらで売る？

訳あり物件の売り方は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。

	仲介	買取
しくみ	不動産会社が、一般の買主を探す	不動産会社が、自分で買い取る
価格	高く売れる可能性がある	仲介より低くなりやすい
売れるまでの期間	買主が見つかるまで分からない	条件が合えば、早く決まりやすい
仲介手数料	かかる	かからない
訳あり物件との相性	買主が見つかりにくいことが多い	訳ありでも買い取ってもらいやすい

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

仲介手数料は、不動産会社が買主を探して売買をまとめたときに支払う報酬です。

不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、この手数料はかかりません。

買取の価格が低くなりやすいのは、業者が買い取ったあとに、修理や解体、権利関係の整理などの費用とリスクを負うためです。

訳あり物件は仲介では買主が見つかりにくいため、「早く確実に手放したい」なら買取を中心に考えるのが現実的です。

買取価格はどう決まる？

買取価格は、業者が「買い取ったあと、いくらで、どれくらいの費用をかけて活用できるか」を考えて決めます。

主に次のような点が、価格に影響します。

立地
└ 駅からの距離や周りの環境など、買い取ったあとに売りやすい場所かどうか。
建物の状態
└ 修理やリフォームにかかる費用。傷みがひどい場合は、解体費用も見込まれます。
権利関係
└ 共有者との調整や、境界の確認など、整理にかかる手間と時間。
残っている家財
└ 片付けや処分を業者が引き受ける場合は、その費用が差し引かれることがあります。

同じ物件でも、業者によって得意な活用方法が違うため、価格に差が出ることがあります。

【タイプ別比較】訳あり物件を扱う買取業者は3タイプ

訳あり物件を買い取る業者は、大きく次の3つのタイプに分けられます。

	訳あり物件専門の買取業者	一般の買取業者	地元の不動産会社
得意な物件	共有持分・再建築不可・事故物件など	古い家・空き家など	その地域の物件全般
対応エリア	全国に対応している業者もある	業者によって違う	その地域が中心
強み	権利関係が複雑な物件も扱える	建物の修理や再販売に慣れている	地域の事情に詳しく、仲介も相談できる
注意点	価格は低めになりやすい	権利関係の問題は断られることがある	訳あり物件の扱いに慣れていない場合がある

訳あり物件専門の買取業者

共有持分や再建築不可、事故物件など、普通の不動産会社が扱いにくい物件を専門に買い取る業者です。

弁護士や司法書士と連携し、権利関係の整理まで含めて対応している業者もあります。

ほかで断られた物件でも、相談に乗ってもらえる可能性があるのが大きな特徴です。

一方で、買い取ったあとの手間やリスクが大きい分、価格は低めになりやすい点は理解しておきましょう。

一般の買取業者

中古の家を買い取り、リフォームや建て替えをして売り出す業者です。

建物の傷みや、家財が残っている家の買取に慣れています。

古い家や空き家なら、相談しやすいタイプです。

ただし、共有持分や再建築不可など、権利や法律の問題がある物件は、対象外としている業者もあります。

地元の不動産会社

実家のある地域で営業している不動産会社です。その地域の相場や、どんな人が家を探しているかに詳しいのが強みです。

自社で買い取るほか、仲介で買主を探す方法も一緒に相談できます。

たとえば再建築不可の土地なら、隣の家の人が、敷地を広げるために買ってくれることもあり、地域の事情に詳しい会社ほど、こうした買主に心当たりがある場合があります。

ただし、会社によっては訳あり物件の扱いに慣れていないこともあります。

どのタイプに相談するか迷ったら

迷ったときは、「地元の不動産会社」と「訳あり物件専門の買取業者」の両方に相談するのがおすすめです。

地元の不動産会社からは、仲介で売れる見込みがあるかや、地域の相場を聞くことができます。

訳あり物件専門の業者からは、買取ならいくらになるかを聞くことができます。

両方の話を聞くと、「少し時間をかけて仲介で売るか」「早く確実に買取で手放すか」を比べて決めやすくなります。

共有持分・再建築不可・事故物件、事情別の業者の選び方

ここからは、物件の事情ごとに、業者を選ぶときのポイントを紹介します。

共有持分の場合

きょうだいと話し合いができるなら、まずは全員で売るか、きょうだいの誰かが持分を買い取る方法を考えましょう。

全員で売るほうが、持分だけを売るより価格は高くなりやすいです。

話し合いがまとまらない場合は、自分の持分だけを専門の業者に売る方法があります。業者を選ぶときは、次の点を確認しましょう。

買い取ったあと、ほかの共有者にどう対応するか
└ 業者が共有者に持分の買取などを持ちかけることがあります。きょうだいとの関係に影響する点です。
弁護士などの専門家と連携しているか
└ 共有の問題は法律が関わるため、専門家と連携している業者だと、手続きの相談もまとめてしやすくなります。

持分を売ると、きょうだいは見知らぬ業者と実家を共有することになります。トラブルを避けるため、売る前にきょうだいに伝えておくことをおすすめします。

共有持分の売り方は、共有持分の実家を売却する方法｜兄弟姉妹との関係を悪化させないためにでくわしく解説しています。

再建築不可の場合

まずは、本当に建て替えができないのかを確認しましょう。

土地が接している道が、建築基準法上の「道路」にあたるかどうかは、市区町村の建築指導の窓口で確認できます。

そのうえで、次の2つの方向で相談先を探すと効率的です。

地元の不動産会社に、隣の家の人などへの売却を相談する
└ 隣の土地と合わせると、接道義務を満たせることがあります。
訳あり物件専門の買取業者に、買取を相談する
└ 再建築不可の物件を、リフォームして活用するノウハウがある業者もあります。

再建築不可の実家の売り方は、再建築不可物件の実家を売却する方法｜売れないと諦める前にでくわしく解説しています。

事故物件の場合

人の死があった物件は、ガイドラインに沿って買主に正しく伝える必要があります。

隠して売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

事故物件の取り扱いに慣れた業者なら、伝え方や価格の考え方も含めて相談しやすいでしょう。

近所に知られずに売りたい場合は、その希望に対応できるかも、最初に聞いておくと話を進めやすくなります。

古い家・空き家の場合

建物の傷みや家財が残っているだけなら、一般の買取業者や地元の不動産会社でも相談しやすいケースが多いです。

「家財の片付けをしなくても買い取ってもらえるか」「解体の費用は誰が負担するか」など、自分で用意しなければならないことを最初に確認しておくと、あとで慌てずに済みます。

【契約前に確認】買取業者を選ぶときに見たい7つのこと

訳あり物件は、普通の物件よりも業者による差が出やすい分野です。

相談するときは、次の7点を確認しましょう。

1. 宅地建物取引業の免許を持っているか

不動産を仕事として買い取ったり売ったりするには、宅地建物取引業の免許が必要です。

業者のホームページなどに書かれている免許番号は、国土交通省の検索システムで確認できます。

出典：国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」

2. 複数の業者に相談して比べたか

訳あり物件は、業者によって査定の考え方が大きく違うことがあります。

同じタイプの業者を2〜3社、できれば違うタイプの業者も含めて比べると、相場の感覚がつかみやすくなります。

3. 価格の理由を説明してくれるか

買取価格が低い場合は、その理由を聞いてみましょう。

修理や解体の費用、権利関係の整理など、何を見込んで価格を出したのかを、分かりやすく説明してくれる業者は信頼しやすいです。

4. 契約の条件が分かりやすいか

特に確認したいのは、「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」の扱いです。

これは、売った家に、契約の内容と合わない欠陥が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。

買主は、修理や代金の減額などを求めることができます。

買取では、この責任を売主が負わない条件で契約できる場合があります。

古い家ほど見えない欠陥があるかもしれないため、契約書でどう決められているかを必ず確認しましょう。

出典：国土交通省「民法（債権関係）改正に伴う住宅品質確保法・住宅瑕疵担保履行法の改正方針（案）」

5. 同じような物件の買取実績があるか

訳あり物件は、種類によって必要な知識や手続きが違います。

業者のホームページで、自分の物件と同じような買取の事例を紹介しているかを確認しましょう。

相談するときに、「同じような物件を扱ったことがあるか」を直接聞いてみるのもよい方法です。

6. 実家のある地域に対応しているか

業者によって、対応している地域は違います。

実家が遠方の場合は、現地の確認や手続きをどう進めるかもあわせて聞いておくと、実家に何度通う必要があるかが見えてきます。

7. 契約を急がせないか

「今日決めてくれればこの価格で」などと、その場での契約を強くすすめる業者には注意が必要です。

家族と相談する時間や、ほかの業者と比べる時間をきちんと取りましょう。

相談する前に準備しておきたいもの

業者に相談するときは、次のものがあると話がスムーズに進みます。

すべてそろっていなくても相談はできるので、手元にあるものから用意しましょう。

準備するもの	分かること・入手先
登記事項証明書	今の名義や共有者、持分の割合が分かる。法務局で取得できる
固定資産税の納税通知書	土地や建物の評価額が分かる。毎年、市区町村から届く
間取り図・測量図など	建物の広さや土地の形が分かる。購入時の書類に入っていることが多い
物件の事情のメモ	共有者の状況、建物の傷み、亡くなった経緯など。正確に伝えるために書き出しておく

物件の事情は、最初の相談の段階で正直に伝えておきましょう。あとから分かると、査定のやり直しやトラブルの原因になります。

相談から代金の受け取りまでの流れ

買取で売る場合の、おおまかな流れは次のとおりです。

手順	やること
1. 相談・査定	物件の事情を伝えて、複数の業者に査定を依頼する
2. 条件の比較	価格だけでなく、費用の負担や契約の条件も比べる
3. 売買契約	契約書の内容を確認して、契約を結ぶ
4. 決済・引き渡し	代金を受け取り、名義を買主に移す
5. 確定申告	利益が出た場合は、翌年に確定申告をする

相続した実家の場合は、売る前に相続登記（名義を相続人に変える手続き）を済ませておく必要があります。

相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。

出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

売って利益が出た場合は、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい：不動産を売った利益にかかる税金）がかかります。

相続した空き家を売った場合は、一定の条件を満たすと、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

条件が細かく決められているため、使えるかどうかは税務署や税理士に確認しましょう。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

空き家の売却全体の流れは、空き家売却の流れと方法｜仲介と買取の違い・費用と税金をわかりやすく解説でくわしく解説しています。

訳あり物件を少しでも高く売るには

訳あり物件の価格は低くなりやすいものの、準備しだいで条件がよくなることもあります。

解消できる問題は、先に解消しておく

相続登記が済んでいない、隣の土地との境界がはっきりしない、といった問題は、売る前に解消できることがあります。

業者にとって手間やリスクが減るため、価格や条件に良い影響が出ることがあります。

ただし、解体やリフォームなど大きな費用がかかるものは、かけた費用ほど価格が上がらないこともあります。

費用をかける前に、業者に「このままの状態でいくらか」を聞いてから判断しましょう。

家財の片付けは、相談してから決める

家財が残ったままでも買い取る業者もあれば、片付けを売主に求める業者もあります。

自分で片付けたほうが得か、業者に任せたほうが楽かは、見積もりを比べてから決めるのがおすすめです。

同じ条件で、複数の業者に見積もりを出してもらう

業者ごとに伝える情報がばらばらだと、価格を正しく比べられません。

物件の事情や希望する時期など、同じ情報を伝えたうえで見積もりを出してもらうと、比べやすくなります。

訳あり物件の売却でよくある失敗

最後に、訳あり物件の売却で起こりやすい失敗を紹介します。

1社の査定だけで決めてしまう
└ 訳あり物件は業者による差が出やすいため、比べないと相場より低い価格で売ってしまうおそれがあります。
物件の事情を隠して相談する
└ 共有や事故の事実などをあとから伝えると、契約が白紙になったり、トラブルになったりすることがあります。
家族に相談せずに売ってしまう
└ 特に共有持分は、ほかの共有者の暮らしにも影響します。事前に伝えておきましょう。
「売れない」と決めつけて放置する
└ 空き家を放置すると、固定資産税や管理の負担が続きます。まずは相談だけでもしてみましょう。

売る以外の選択肢も含めて考えたい方は、実家じまいとは？何から始める？空き家・実家の処分ガイドもあわせてご覧ください。

業者以外に相談できる窓口

訳あり物件は、業者に売る前に、専門家や公的な窓口に相談したほうがよい場合もあります。

相談先	こんなときに
弁護士	共有者との話し合いがこじれている、裁判での解決も考えたい
司法書士	相続登記や、共有者・持分の確認をしたい
税理士・税務署	売ったあとの税金や、特例が使えるかを知りたい
市区町村の窓口	建て替えができるかを確認したい、空き家の相談をしたい