「そろそろ実家の片付けや処分のことを考えないと…」と思いながらも、なかなか行動に移せない方は多いのではないでしょうか。
家の片付けから不動産の処分、相続の手続きまでやることが多く、「どこから手をつければいいのか」「費用は誰が払うのか」と不安になりますよね。
また、思い出が詰まった実家を手放すことに「さみしい」「親に申し訳ない」と感じて、立ち止まってしまうのも自然なことです。
しかし、実家じまいは今の実家の状況に合わせてポイントを押さえれば、費用や手間、気持ちの負担を減らしながら進められます。
まずは、あなたの実家がどの段階に当てはまるかチェックしてみましょう。
あなたの実家はどのタイプ？まずやるべきことチェック
◆親が元気に住んでいる
【やるべきこと】
親の意向確認・見守りの検討・不用品の生前整理
まだ時間に余裕がある時期です。
無理に処分を急ぐのではなく、親の本音を聞きながら、日々の安心（見守り）と身の回りの不用品整理から少しずつ始めましょう。
◆親が介護施設に入居した・空き家になった
【やるべきこと】
名義（登記）の確認・維持費の把握・補助金制度の確認
誰も住まなくなると、建物の傷みが早く進みます。
固定資産税などの負担を把握しつつ、不動産の名義や、自治体の補助金制度が使えるかを早めに確認しましょう。
◆相続済みでそのまま放置している
【やるべきこと】
相続登記（名義変更）・家族での話し合い・処分方法の決定
相続登記の義務化により、放置したままにしておくことが難しくなっています。
家族で話し合いを進め、売却や買取業者への相談など、具体的な手放し方を決める段階です。
◆とにかく費用をかけずに処分したい
【やるべきこと】
自治体の解体補助金の確認・訳あり物件買取の検討
「解体費用が用意できない」「売れにくい地域の物件」でも、すぐに諦める必要はありません。
自治体によっては解体の補助金があるほか、建物をそのままの状態で買い取る専門業者もあります。
「実家を手放すのはやっぱりさみしい…」「兄弟と費用負担で揉めそう」と悩んでいる方も、順番に準備を進めれば大丈夫です。
まずは実家のタイプに合わせて、手順をひとつずつ確認していきましょう。
「実家じまい」とは何か – 知っておくべき基礎知識
実家じまいとは、家の中を整理する片付け（生前整理や遺品整理）だけを指す言葉ではありません。
住む人がいなくなった、あるいは将来誰も住まなくなる実家について、家財の整理・処分をはじめ、不動産の売却・解体・賃貸・無償譲渡、さらに名義変更などの「法律や税金の手続きまで含めた一連の仕舞い作業」全体を指します。
「まだ親が住んでいる」「まだ先の話だから」と後回しにされがちですが、実家じまいはタイミングが遅れるほど選択肢が狭まり、家族の費用負担やトラブルの原因になりやすくなります。
なぜ今、実家じまいが注目されているのか
背景には、空き家の増加と、相続登記の義務化などの法改正があります。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は約900万戸で、過去最多となりました。
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」
さらに、実家じまいを後回しにしにくくなった大きな理由が「法律の見直し」です。
これまでは、不動産を相続しても名義変更をせずに放置されることが少なくありませんでした。法改正により、相続した不動産の手続きが義務として定められました。
知っておくべき法改正：相続登記の義務化
2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記（名義変更）を申請することが義務になりました。
正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティとしてのお金）が科されることがあります。
2024年4月1日より前に相続した不動産も、相続登記がされていなければ義務化の対象です。
出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
ここからは、空き家を放置することで生じるリスクについて説明していきます。
実家を放置し続けることで生じる3大リスク
1. 土地の固定資産税の軽減がなくなる（管理不全空家・特定空家）
空き家を適切に管理せずに放置すると、自治体から「管理不全空家」または「特定空家」と判断されることがあります。
そのうえで自治体から勧告を受けると、それまで適用されていた「住宅用地特例」の対象外になります。住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を、課税標準額の6分の1（または3分の1）に軽くする仕組みです。
その結果、土地にかかる固定資産税の軽減がなくなり、税額が大きく上がるおそれがあります。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」
2. 近隣トラブルによる損害賠償や、行政による強制的な解体
老朽化した実家の屋根瓦が落ちたり外壁が崩れたりして、通行人や近隣の方にけがをさせた場合、建物の所有者が損害賠償の責任を負うことがあります。
また、倒壊などの危険が大きいと判断された場合は、行政が強制的に解体すること（行政代執行）もあります。その費用は、所有者に請求されます。
3. 住んでいなくても毎年かかり続ける「維持費と手間」
誰も住んでいない実家でも、所有している限り、次のような費用や手間がかかります。
・火災保険料・地震保険料
・換気や庭木の手入れ、草むしりのための交通費や業者への委託費
金額は、土地や建物の評価額、立地、建物の状態によって大きく異なります。固定資産税の額は、毎年届く納税通知書で確認できます。
使っていない期間が長くなるほど負担は積み重なるため、早めに方向性を決めることが大切です。
親が住んでいるうちにできる備え
親が元気に実家で暮らしている今は、実家じまいの準備を一番落ち着いて進められる時期です。
処分を急ぐ必要はありません。次のようなことから、少しずつ始めましょう。
◆親の意向を聞いておく
「将来この家をどうしたいか」「住めなくなったらどこで暮らしたいか」を、親が元気なうちに聞いておきましょう。
親自身の希望を知っておくことが、将来の判断の一番の手がかりになります。
◆家の名義と書類の場所を確認する
土地・建物が誰の名義になっているか、権利証（登記識別情報）や固定資産税の納税通知書がどこにあるかを確認しておきます。
相続のときに名義が親のさらに親のままだった、というケースもあるため、早めの確認が安心です。
◆不用品の生前整理を少しずつ進める
期限切れの食品や壊れた日用品など、親も迷わず手放せるものから整理しましょう。
思い出の品は、無理に処分を勧めず、親のペースに合わせることが大切です。
◆日々の見守りも合わせて考える
実家の将来と同じくらい大切なのが、今の親の暮らしの安心です。離れて暮らしている場合は、見守りの方法も合わせて検討しておきましょう。
見守りの方法は、高齢者見守りサービス比較10選でくわしく比べています。
実家じまいの5つの選択肢とメリット・デメリット比較
実家じまいを進める際、実家（土地・建物）をどう扱うかには、大きく分けて5つの選択肢があります。
物件の状態、立地、家族の意向に合わせて、合う方法を選ぶことが大切です。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売る | 現金化でき、管理の手間や税金がなくなる | 仲介は時間がかかることがあり、買取は価格が下がりやすい |
| 貸す | 手放さずに家賃収入を得られる可能性がある | リフォーム費用や空室、管理の手間がかかる |
| 解体 | 倒壊リスクがなくなり、土地として売りやすくなる | 解体費用がかかり、固定資産税の軽減がなくなる |
| 手放す | 売れにくい物件でも引き取り手が見つかる可能性がある | 条件や費用があり、手続きに時間がかかる |
| 維持 | 将来住む・使う選択肢を残せる | 維持費と管理の手間が毎年かかる |
売る（不動産仲介・買取）
不動産会社を通じて売却する方法です。
売却方法には、大きく「仲介」と「買取」の2種類があります。
1つ目は「不動産仲介」で、不動産会社に買主を探してもらう方法です。
相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまで時間がかかる場合があり、仲介手数料がかかります。
2つ目は「不動産買取」で、不動産会社や専門業者に直接買い取ってもらう方法です。
売却価格は仲介より低くなりやすい一方、短い期間で現金化しやすく、仲介手数料もかかりません。
老朽化が進んだ物件や、家財が残ったままの物件でも買い取ってもらえるケースがあります。
仲介と買取の違いは、空き家売却の流れと方法でくわしく解説しています。
貸す（賃貸・空き家活用）
売却せずに、第三者に貸し出して家賃収入を得る方法です。
通常の賃貸・DIY賃貸では、リフォームをしてから貸し出すか、入居者が自由に手を入れられる条件で貸し出します。
所有したまま収入を得られるメリットがありますが、リフォーム費用などの初期費用のほか、空室や修繕・管理の手間が発生します。
また、自治体の空き家バンクを活用する方法もあります。空き家バンクとは、自治体が空き家の情報を紹介し、借りたい人・買いたい人とつなぐ仕組みです。地域によって、利用のしやすさや反響には差があります。
解体して更地にする
老朽化した建物を解体し、土地（更地）として活用・売却する方法です。
建物がなくなることで管理の手間や倒壊のリスクがなくなり、土地として売ったり、駐車場などに活用したりしやすくなります。
一方で、まとまった解体費用が先にかかる点や、建物がなくなることで「住宅用地特例」が適用されなくなり、土地の固定資産税の軽減がなくなる点に注意が必要です。
解体費用は建物の構造や広さ、立地によって大きく変わるため、複数の解体業者に見積もりを依頼しましょう。自治体によっては、空き家の解体に補助金を出している場合もあります。
無償譲渡・国庫帰属・寄付（引き取り手を探す）
売却が難しい物件の場合、無償で譲ったり、国に引き取ってもらったりする方法があります。
無償譲渡（マッチングサイトなど）
「みんなの0円物件」などの民間のマッチングサイトや、空き家バンクを通じて、無償で譲る方法です。
費用をかけずに手放せる可能性がありますが、個人間で無償で譲る場合、もらう側に贈与税や不動産取得税がかかることがあります。当事者どうしで条件をよく確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。
相続土地国庫帰属制度
相続した土地を、国に引き取ってもらう制度です。審査手数料と、10年分の土地管理費相当額の負担金を納める必要があります。
また、建物がある土地や、境界がはっきりしない土地、担保権などが設定されている土地は対象外です。建物がある場合は、先に解体が必要になります。
出典：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
自治体への寄付
公共の利用予定があるなどの事情がない限り、自治体が個人の空き家や土地の寄付を受け入れるケースは限られています。
そのまま維持・管理する（将来住む予定がある場合など）
将来、自分や親族が住む予定がある場合や、判断を一旦保留したい場合に、維持・管理を続ける方法です。
手放さずに済む反面、前述のとおり固定資産税や保険料、換気・清掃・庭木の手入れなどの費用と手間が毎年かかります。
放置状態にならないよう、自分で通って管理するか、空き家の管理サービスを利用するかを決めておきましょう。
相続が絡む場合に知っておくべきこと
実家が亡くなった親の名義のまま、またはすでに相続が発生している場合は、次の点を押さえておきましょう。
相続登記は3年以内に
前述のとおり、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
遺産分割協議（相続人どうしで、誰が何を引き継ぐかを決める話し合い）がまとまらず期限内の申請が難しい場合は、「相続人申告登記」という仕組みもあります。自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、申請の義務を果たせる制度です。
まだ手続きをしていない不動産がある場合は、早めに確認しましょう。手続きは自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することもできます。
家族で揉めないために
実家は、「売る・売らない」だけでなく、「誰が管理するのか」「維持費は誰が負担するのか」といった点でも意見が分かれやすい財産です。
早い段階から家族で情報を共有し、方向性を話し合っておくことが、後のトラブルを防ぐことにつながります。
兄弟姉妹で共有名義になっている場合
兄弟姉妹など複数人で相続し、共有名義になっている場合は、売却などに共有者の同意が必要になる場面があります。
共有持分の売り方は、共有持分の実家を売却する方法でくわしく解説しています。
売れにくい物件・訳あり物件の場合
実家が次のような物件に当てはまる場合、通常の仲介では売却が難しいことがあります。その場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者への相談も選択肢になります。
- 共有持分がある
└ 兄弟姉妹など複数人で相続し、共有名義になっているケース - 再建築不可物件
└ 法律上、今の建物を壊すと新しく建て直せない土地に建っているケース - 事故物件・築年数が古い物件
└ 過去に事件や事故があった、または老朽化が著しいケース
訳あり物件は、業者によって得意な分野や査定額に差が出やすいといわれます。1社だけで決めず、複数の業者に相談して比べることをおすすめします。
業者の選び方は訳あり物件の買取業者タイプ別比較、再建築不可の土地は再建築不可物件の実家を売却する方法でくわしく解説しています。
実家じまいでよくある失敗
◆方向性を決める前に片付けを始めてしまう
売る・貸す・維持するなどの方向性を決める前に片付けを始めると、「まだ使える家具を先に処分してしまった」「後から必要な書類が見つからない」といった後悔につながることがあります。
◆兄弟姉妹での話し合いが足りない
実家じまいでは、相続人全員の合意が必要になる場面が多くあります。一人で話を進めてしまうと、後々のトラブルの原因になりかねません。
◆査定を1社だけで決めてしまう
特に訳あり物件の場合、業者によって査定額に差が出やすい傾向があります。複数社に相談し、比べたうえで判断しましょう。
よくある質問
Q. 実家が売れない場合、どうすればいいですか？
立地、権利関係、建物の状態など、売れにくい原因によって合う方法が変わります。
仲介で買い手が見つからない場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者に相談すると、そのままの状態で買い取ってもらえる可能性があります。
Q. 実家の固定資産税はいくらくらいかかりますか？
正確な金額は、毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できます。
分からない場合は、実家のある市区町村の税務担当窓口に問い合わせてみましょう。
Q. 実家じまいは何から始めればいいですか？
「売る・貸す・維持する」などの方向性が決まってから、片付けや業者への相談を進めると、やり直しが少なくなります。
親が元気なうちなら、親自身の希望を聞いておくことが何より大切です。
Q. 空き家の解体費用はどれくらいかかりますか？
正確な金額は、複数の解体業者に見積もりを依頼して比べるのがおすすめです。
自治体によっては、空き家の解体費用の一部を補助する制度があるため、あわせて確認しましょう。
Q. 仏壇やお墓はどうすればいいですか？
仏壇は仏壇の処分方法と費用、お墓は墓じまいの費用で解説しています。
宗派やお寺との関係もあるため、菩提寺がある場合は先に相談しましょう。
まとめ：実家じまいは「今の状況に合った一歩」から
実家じまいは、「売る」だけが選択肢ではありません。貸す・解体する・手放す・維持するなど、いくつもの道があります。
また、相続が絡む場合は、相続登記の義務化など法律面の知識も必要になります。一人で抱え込まず、家族や専門家に相談しながら進めましょう。
冒頭のチェックを振り返り、今の状況に合った次の一歩から始めてみてください。
◆ 離れて暮らす親のことを、まず全体から整理したい方へ
見守りと実家の備えをまとめたガイドは → 離れて暮らす親が心配になったら？「見守り」と「実家」の備えガイド
◆ 実家の売却を具体的に考えている方へ
空き家売却の方法と流れは → 空き家売却の流れと方法
