「実家が空き家になってしまった」「そろそろ売ることを考えたほうがいいのかな」と思いながら、何から手をつければいいか迷っていませんか。
空き家の売却は、売り方の選び方や手続き、税金のことなど、知っておきたいことがいくつもあります。
しかし、売り方の違いと全体の流れを先に押さえておけば、慌てずに準備を進められます。
この記事では、空き家を売る2つの方法と売却の流れ、かかる費用や税金の基本を、公的機関の情報をもとにまとめました。
空き家を放置するとどうなる？
「いつか売ればいい」と、空き家をそのままにしている方も多いかもしれません。
しかし、人が住まない家は傷みやすく、放置すると次のような負担が出てきます。
- 固定資産税や火災保険料など、住んでいなくても費用がかかり続ける
- 草木の手入れや換気など、定期的な管理の手間がかかる
- 建物が傷むほど、売るときの価格が下がりやすくなる
さらに、2023年（令和5年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）が改正されました。
改正により、放置すると危険な状態になるおそれがある空き家は、市区町村から「管理不全空家」に指定されることがあります。
指定されたあと、市区町村から改善の「勧告」を受けると、その土地の固定資産税を安くする特例（住宅用地特例）が受けられなくなります。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を閣議決定
使う予定のない実家は、建物が傷む前に、売るかどうかを早めに考えておくのがおすすめです。
あなたの実家に合った売り方は？
空き家の売り方は、大きく「仲介」と「買取」の2つです。まずは、実家の状況に近いものを確認してみましょう。
| 実家の状況 | 合いやすい売り方 |
|---|---|
| 立地がよく、建物の状態も悪くない | 仲介 |
| 時間がかかっても、なるべく高く売りたい | 仲介 |
| 古い・傷みが大きい・家財が残っている | 買取 |
| 早く現金化したい、手間をかけたくない | 買取 |
| 家族の意見がまだまとまっていない | まずは査定で相場を知る |
どちらが合うかは、物件や家族の事情によって変わります。迷う場合は、両方の査定を受けて比べるのがおすすめです。
空き家売却の2つの方法｜仲介と買取
「仲介」と「買取」は、誰に売るかが違います。それぞれの特徴を見ていきましょう。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 | 不動産会社が探した買主（個人など） | 不動産会社や買取業者 |
| 価格 | 相場に近い価格で売れる可能性がある | 仲介より低くなりやすい |
| 期間 | 買主が見つかるまで時間がかかることがある | 条件が合えば早く現金化しやすい |
| 古い家 | 買主が見つかりにくい場合がある | そのままの状態で買い取る業者もある |
| 仲介手数料 | かかる | 業者が直接買う場合はかからない |
売れるまでの期間や価格の差は、立地や建物の状態、業者によって大きく異なります。
仲介が向いている場合
仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。
- 時間に余裕があり、なるべく高く売りたい
- 立地や建物の状態がよく、買主が見つかりやすい
- 家財の片付けや、必要な修繕ができる
仲介では、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、買主探しを不動産会社に依頼する契約のことです。
媒介契約は3種類から選ぶ
媒介契約には、次の3つの種類があります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主と契約 | できる | できる | できない |
| 活動の報告 | 決まりなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 決まりなし | 3か月以内 | 3か月以内 |
専任媒介と専属専任媒介は、1社だけに任せる契約です。そのかわり、不動産会社から定期的に報告を受けられます。
実家が遠くて様子を見に行けない場合は、報告の決まりがある専任媒介や専属専任媒介を選ぶと、状況をつかみやすくなります。
買取が向いている場合
買取は、不動産会社や買取業者に、直接買い取ってもらう方法です。
- できるだけ早く現金化したい
- 古い家や傷みが大きい家で、買主が見つかりにくい
- 家財の片付けや修繕に、手間や費用をかけたくない
業者によっては、家財が残ったままの状態や、老朽化した建物でも買い取ってもらえることがあります。
また、売ったあとに見つかった不具合について、売主が責任を負わない条件で契約できる場合もあります。この責任を「契約不適合責任」といいます。条件は業者ごとに違うため、契約前に必ず確認しましょう。
共有名義や再建築不可など、売りにくい事情がある実家の買取業者は、訳あり物件の買取業者タイプ別比較でくわしく比べています。
空き家売却の流れ
空き家を売るときの、一般的な流れは次のとおりです。
1. 相場を知る（査定を依頼する）
まずは、不動産会社に査定を依頼して、おおよその価格を知りましょう。
査定額は会社によって差が出ることがあるため、1社だけでなく複数社に依頼して比べるのがおすすめです。
2. 売り方を決める
査定の結果や、売りたい時期、家族の希望をもとに、仲介か買取かを決めます。
3. 不動産会社と契約する
仲介の場合は媒介契約を、買取の場合は売買契約を結びます。
4. 売却活動・引き渡しの準備
仲介の場合は、不動産会社が広告などで買主を探します。買主が見つかったら、売買契約を結びます。
引き渡しまでに、家財の片付けや、必要な書類の準備を進めます。
5. 代金の受け取り・引き渡し
代金を受け取り、鍵を渡して、名義を買主に移す手続き（所有権移転登記）を行います。登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
売る前に確認しておくこと
相続登記が済んでいるか
亡くなった親の名義のままでは、実家を売ることはできません。売る前に、相続した人の名義に変える「相続登記」が必要です。
2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務になりました。
正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティとしてのお金）が科されることがあります。
出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
兄弟姉妹など複数人で相続して共有名義になっている場合は、売るときに共有者全員の同意が必要になります。早めに家族で話し合っておきましょう。
共有名義の実家の売り方は、共有持分の実家を売却する方法でまとめています。
家財の片付けをどうするか
仲介で売る場合は、一般的に家財を片付けてから引き渡します。
一方、買取の場合は、家財が残ったままでも引き取ってもらえることがあります。
片付けを始める前に、売り方を決めておくと、片付けの費用や手間のムダを減らせます。
売却にかかる費用と税金
空き家を売るときには、主に次のような費用や税金がかかります。
- 仲介手数料（仲介で売る場合）
- 登記にかかる費用（司法書士への報酬など）
- 売買契約書に貼る印紙代
- 譲渡所得税（売って利益が出た場合）
- 必要に応じて、測量費用や解体費用など
仲介手数料
仲介で売るときは、不動産会社に「仲介手数料」を払います。
金額は会社が自由に決めてよいわけではなく、国が上限を決めています。
売買価格が400万円を超える場合、上限は次の計算で出せます。
たとえば、1,000万円で売れた場合は、1,000万円×3%＋6万円＝36万円です。消費税を入れると39万6,000円が上限になります。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（表は告示の計算方法をもとに当サイトで計算）
◆ 800万円以下の安い空き家は「最大33万円（税込）」
売買価格が安いと、手数料も少なくなります。そのため、不動産会社が安い空き家を扱いにくいという問題がありました。
そこで2024年7月1日から、800万円以下の物件は、手数料の上限が33万円（税込）になりました。
たとえば500万円の空き家なら、通常の計算では上限は23万1,000円です。この特例を使うと、最大で33万円まで受け取れます。
この特例を使う場合、不動産会社は契約の前に、手数料の金額を説明して同意を得る必要があります。説明された金額に納得してから契約しましょう。
出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
譲渡所得税（利益が出たときの税金）
空き家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、税金がかかります。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える土地や建物は「長期譲渡所得」になります。税率は所得税15%・住民税5%で、このほかに復興特別所得税がかかります。
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
相続した家の所有期間は、亡くなった親が取得した時から数えます。親が長く持っていた家なら、長期譲渡所得になることが多いです。
出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
計算が難しい場合は、税務署や税理士に相談しましょう。
空き家の3,000万円特別控除
相続した実家（空き家）を売った場合、条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
主な条件は、次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
- 相続の直前に、亡くなった親だけが住んでいたこと
└ 老人ホームなどに入所していた場合も、一定の条件で対象になります - 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震リフォームをするか、建物を取り壊して売ること
└ 2024年1月1日以降は、売った翌年の2月15日までに買主が行う場合も対象です
この特例は、2027年（令和9年）12月31日までに売った場合が対象です。
また、2024年1月1日以降の売却で、家と土地を相続した人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円になります。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
ここで挙げたのは主な条件です。ほかにも細かい条件があり、確定申告も必要です。使えるかどうかは、売る前に税務署や税理士に確認しましょう。
解体費用と自治体の補助金
古い家を取り壊して土地として売る場合や、3,000万円特別控除のために解体する場合は、解体費用がかかります。
費用は、建物の大きさや構造、立地などによって大きく変わります。解体業者に見積もりを取って確認しましょう。
自治体によっては、空き家の解体や改修にかかる費用の一部を補助する制度があります。
対象になる家の条件や金額、申し込みの時期は、自治体ごとに異なります。工事を始める前に申し込みが必要な場合もあるので、実家のある市区町村の窓口やホームページで早めに確認しましょう。
空き家の売却を任せる不動産会社の選び方
空き家の売却は、どの不動産会社に任せるかで、売れるまでの期間や価格が変わることがあります。
査定を受けたら、次の点を比べてみましょう。
- 査定額の根拠を説明してくれるか
└ 高い査定額だけで選ぶと、売れ残って値下げを重ねることもあります。理由をきちんと説明してくれる会社を選びましょう。 - 空き家や古い家の売却に慣れているか
└ 実家のある地域で、空き家の売却を扱った経験があるかを聞いてみましょう。 - 仲介手数料など、費用の説明が分かりやすいか
└ 800万円以下の空き家は、手数料の特例が使われることがあります。金額を契約前に確認しましょう。 - 遠方からでも連絡を取りやすいか
└ 実家から離れて暮らしている場合は、電話やメールでのやり取りや、立ち会いの方法も確認しておくと安心です。
空き家売却でよくある失敗
◆査定を1社だけで決めてしまう
査定額は、会社によって差が出ることがあります。1社だけで決めると、相場より安く売ってしまうおそれがあります。
◆売り方を決める前に片付けを始めてしまう
買取なら家財ごと引き取ってもらえることもあります。先に片付けにお金をかけてしまうと、ムダになることがあります。
◆税金の特例の期限を過ぎてしまう
空き家の3,000万円特別控除には、売る期限があります。相続から時間がたっている場合は、早めに条件を確認しましょう。
売る以外の選択肢も知っておく
実家の扱い方は、売ることだけではありません。貸す・解体する・手放す・維持するなど、いくつかの選択肢があります。
売るかどうか迷っている場合は、ほかの選択肢と比べてから決めましょう。
実家の扱い方の選び方や進め方は、実家じまいとは？何から始める？空き家・実家の処分ガイドでくわしく解説しています。
よくある質問
Q. 空き家はどのくらいの期間で売れますか？
仲介の場合は、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
早く現金化したい場合は、買取を選ぶと期間を短くしやすくなります。査定のときに、売れるまでの見通しも聞いておきましょう。
Q. 古い空き家でも売れますか？
仲介で買主が見つかりにくい場合は、買取業者への相談も考えてみましょう。
建物を取り壊して土地として売る方法もあります。ただし、解体費用が先にかかるため、査定を受けてから判断するのがおすすめです。
Q. 家財道具が残っていても売れますか？
仲介の場合は、一般的に家財を片付けてから引き渡します。
片付けの手間や費用を抑えたい場合は、家財の扱いを査定のときに相談してみましょう。
Q. 親の名義のままでも売れますか？
相続登記は、相続を知った日から3年以内に申請することが義務になっています。
まだ手続きをしていない場合は、法務局や司法書士に相談しましょう。
まとめ：空き家売却は「売り方選び」と「比べること」から
空き家の売り方は、「仲介」と「買取」の2つです。どちらを選ぶかで、価格や期間、手間が大きく変わります。
売る前には、相続登記が済んでいるか、税金の特例が使えるかも確認しておきましょう。
まずは複数の会社に査定を依頼して、実家に合った売り方を比べるところから始めてみてください。
