「親が施設に入ったけれど、実家はこのままでいいのかな」と迷っていませんか。
だれも住まない家は傷みやすく、税金や管理の手間もかかり続けます。一方で、親にとっては長く暮らした家です。急いで決めると、あとで悔いが残ることもあります。
ここで押さえておきたいのは、親が元気なうちは、実家の持ち主は親本人という点です。売るのも貸すのも、決めるのは親です。子が代わりに決めることはできません。
この記事では、売る・貸す・維持の考え方と、親が存命中に売るときの注意点をまとめました。税金の特例や住民票の扱い、決めるまでにやっておくことも、公的機関の情報をもとに紹介します。
※2026年10月時点の情報です。税金や手続きの細かい条件は、税務署や専門家にご確認ください。
最初に確認する4つのこと
売るか残すかを考える前に、次の4つを家族で確かめておきます。ここがあいまいなまま進めると、手続きの途中で止まることがあります。
| 確認すること | 見るポイント |
|---|---|
| 親が戻る可能性 | 一時的な入所か、長く暮らす住まいか |
| 親の判断能力 | 契約の内容を理解して、自分で決められるか |
| 家の名義 | 親の名義か、祖父母など別の人の名義のままか |
| お金の必要性 | 施設の費用に、売ったお金が必要か |
親が戻る可能性
リハビリのための短い入所なら、家に戻ることもあります。戻る見込みがあるうちは、売るのは早すぎるかもしれません。施設の職員やケアマネジャーにも、今後の見通しを聞いておきます。
親の判断能力
家を売る契約は、親本人が内容を理解して結ぶ必要があります。認知症などで判断が難しくなると、親が自分で売ることはできません。このときは、後で紹介する成年後見制度を使うことになります。
家の名義
名義は、法務局で「登記事項証明書」を取ると確かめられます。登記事項証明書とは、土地や建物の持ち主などが書かれた書類です。
祖父母の名義のままになっている家は、先に名義を変える「相続登記」が必要です。くわしくは、相続登記の義務化｜実家を放置するとどうなる？期限と手続きで解説しています。
お金の必要性
施設の費用を、親の年金や預貯金でまかなえるかを確かめます。足りない場合は、実家を売ったお金を充てることも考えます。売ったお金は親の財産です。親のために使うものとして、家族で共有しておきます。
【早見表】売る・貸す・維持のくらべ方
親が施設に入ったあとの実家の扱い方は、主に「売る」「貸す」「維持する」の3つです。
| 扱い方 | 向いている場合 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 売る | 戻る予定がなく、管理が難しい | 親の気持ち、売る時期と税金 |
| 貸す | 手放したくないが、空き家にもしたくない | 修繕や入居者への対応、税金の特例 |
| 維持する | 一時的な入所で、戻る可能性がある | 管理の手間と、かかり続ける費用 |
どれが合うかは、家の状態や立地、家族の事情によって変わります。迷うときは、まず不動産会社の査定で、家の価値を知っておく方法もあります。
売るのが向いている場合
- 親が長く施設で暮らす見込みで、家族も住む予定がない
- 施設の費用に、売ったお金を充てたい
- 実家が遠く、子が通って管理するのが難しい
メリットは、管理の手間や固定資産税がかからなくなることです。建物は年数とともに価値が下がりやすいため、早めに売るほうが値段がつきやすい場合もあります。
デメリットは、親が戻りたくなったときに、帰る家がなくなることです。売ったあとに施設を出ることになった場合の住まいも、考えておく必要があります。
売るときの流れや費用は、空き家売却の流れと方法｜仲介と買取の違い・費用と税金をわかりやすく解説でまとめています。
貸すのが向いている場合
- 思い出のある家を、すぐには手放したくない
- 空き家にして傷ませるのは避けたい
- 駅や学校に近いなど、借りる人が見つかりやすい立地
メリットは、家賃が入り、人が住むことで家が傷みにくくなることです。
デメリットは、貸す前の修繕や、入居者への対応が必要になることです。管理を不動産会社に任せると、手数料がかかります。
将来、親が戻る可能性や、売る可能性があるなら「定期借家」という貸し方もあります。定期借家とは、決めた期間が来たら、更新せずに契約が終わる貸し方です。
ただし、一度人に貸すと、売るときの税金の特例が使えなくなることがあります。くわしくは、税金の章で紹介します。
維持するのが向いている場合
- リハビリなどの一時的な入所で、戻る可能性がある
- 家族の意見がまとまらず、まだ決められない
- 近くに住む家族がいて、定期的に様子を見に行ける
維持する場合も、換気や通水、庭木の手入れなどの管理が必要です。通うのが難しいときは、空き家の管理を代わりに頼めるサービスもあります。
頼める先や費用は、空き家管理サービスとは？実家の管理を頼める先と費用の考え方で紹介しています。
そのほかの選択肢
このほかに、家族のだれかが住む、建物を解体して土地にする、といった方法もあります。
家族が住む場合は、ほかの兄弟姉妹との話し合いが欠かせません。解体する場合は、解体の費用がかかります。土地の固定資産税が上がることもあります。
解体の費用や補助金は、空き家の解体補助金と費用｜申請の順番・固定資産税・届出の注意点でまとめています。
空き家のまま放置するとどうなる？
「しばらくはこのままで」と、何もせずにおくと、次のような負担が出てきます。
- 住んでいなくても、固定資産税や火災保険料がかかり続ける
- 換気をしないと、湿気やカビで家が傷みやすい
- 庭木や雑草が伸びて、近所に迷惑をかけることがある
さらに、2023年（令和5年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正されました。
放置すると危険になりそうな空き家は、「管理不全空家」に指定されることがあります。指定するのは市区町村です。
指定されて改善の「勧告」を受けると、土地の固定資産税が安くなる特例が受けられなくなります。この特例を「住宅用地特例」といいます。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を閣議決定
維持すると決めた場合も、管理だけは続けておきます。空き家の税金については、空き家の固定資産税はいくら？上がる条件と1月1日の注意点でくわしく解説しています。
親が存命中に売るときの注意点
親が元気なうちに実家を売る場合は、親の判断能力によって進め方が変わります。
親に判断能力がある場合
親本人が売主として、不動産会社や買主と契約します。子は、不動産会社とのやり取りや書類集めを手伝う形です。
親が施設にいて動きにくい場合は、子が代理で手続きを進めることもあります。この場合も、親の意思の確認は欠かせません。売ったお金は親のものなので、親の口座で受け取るのが基本です。
親の判断能力が十分でない場合
認知症などで判断が難しい場合は、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選んでもらいます。成年後見人とは、本人に代わって財産の管理や契約をする人です。
成年後見人が、親の住んでいた家を売ったり貸したりするには、家庭裁判所の許可が必要です。取り壊す場合も同じです。
許可を得ないで処分した場合、その処分は無効になります。親が施設に入っていて、今は住んでいない家でも対象です。
出典：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
成年後見人を選んでもらう手続きから始めると、売れるまでに時間がかかります。施設の費用に売ったお金を充てたい場合は、早めに動き出します。
親が元気なうちにできる備え
親の判断能力があるうちなら、将来に備えた方法を選べます。
◆ 任意後見
親が元気なうちに、将来の代理人を決めておく制度です。契約は公正証書で結びます。親の判断能力が下がったあと、家庭裁判所が「任意後見監督人」を選びます。そこで初めて、契約の効力が生まれます。
出典：法務省「任意後見監督人選任に関する御案内」
◆ 家族信託
親が持っている財産の管理を、子など信頼できる家族に任せる契約です。親の判断能力が下がったあとも、任された家族が実家の管理や売却を進めやすくなります。
どちらが合うかは、家族の状況によって変わります。司法書士や弁護士などの専門家に相談して決めます。
【税金】売るときの3,000万円控除は2種類
実家を売って利益が出ると、税金がかかります。条件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
この特例は、だれがいつ売るかで、使える制度が変わります。
| 売る場面 | 関係する特例 |
|---|---|
| 親が存命中に売る | マイホームを売ったときの特例 |
| 相続後に子が売る | 空き家を売ったときの特例 |
親が存命中に売る場合
親本人が売る場合は、「マイホームを売ったときの特例」が使える場合があります。
施設に入って家に住まなくなった場合は、期限があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
たとえば、2026年中に施設に入った場合は、2029年12月31日までが目安です。
また、親子や夫婦など、特別な関係がある人に売る場合は、この特例は使えません。特例を使うには、確定申告が必要です。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
相続後に子が売る場合
親が亡くなったあとに、相続した子が売る場合もあります。このときは「空き家を売ったときの特例」が使える場合があります。
親が老人ホームなどに入っていた場合も、次のような条件を満たせば対象になります。
- 親が要介護認定などを受けていて、入所の直前まで実家に住んでいた
- 入所の直前に、親のほかに住んでいる人がいなかった
- 入所後も、家財を置くなどして、親が実家を使っていた
- 入所後から売るまで、事業や貸し出し、ほかの人の住まいに使っていない
出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について」
ほかにも、次のような条件があります。
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った金額が1億円以下であること
この特例は、2027年（令和9年）12月31日までに売った場合が対象です。
出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
◆ 施設に入ったあとに貸すと、使えなくなることがある
上の条件にあるとおり、入所後に実家を人に貸すと、この特例が使えなくなることがあります。
家賃収入と、将来の税金の特例のどちらを選ぶかは、売る時期の見通しとあわせて考えます。迷う場合は、貸す前に税務署や税理士に相談しておきます。
使える家の条件や手続きは、空き家の3000万円控除の条件｜使える家と手続きの流れでくわしく紹介しています。
親の家を売るときの流れ
親が存命中に実家を売る場合の、一般的な流れです。
STEP 1 家族と親で方針を話し合う
親の気持ちと、戻る可能性、施設の費用の見通しを確かめます。兄弟姉妹にも、早めに伝えておきます。
STEP 2 名義と書類を確かめる
登記事項証明書で、名義と登記の住所を確かめます。権利証（登記識別情報）や、固定資産税の納税通知書の場所も探しておきます。
STEP 3 査定を受けて、売り方を決める
不動産会社に査定を頼み、おおよその価格を知ります。査定額は会社によって差が出ることがあるため、複数社に頼んで比べます。
STEP 4 親が売主として契約する
親の判断能力に合わせて、親本人か成年後見人が契約します。成年後見人の場合は、家庭裁判所の許可を得てから進めます。
STEP 5 引き渡しと、翌年の確定申告
代金を受け取って、家を引き渡します。利益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年に確定申告をします。
親が施設にいて手続きが難しい場合は、子が書類を集めるなどして手伝います。申告の手続きは、税務署や税理士に相談できます。
施設入居後の住民票はどうする？
親が施設に入ったら、住民票を施設に移すかどうかも考えます。
介護保険では、ふつうは住民票のある市区町村が保険者になります。保険者とは、介護保険を運営し、保険料を集める市区町村のことです。
ただし、特別養護老人ホームや有料老人ホームなど、決められた施設に入る場合は例外があります。住民票を移しても、移す前の市区町村が引き続き保険者になります。この仕組みを「住所地特例」といいます。
グループホームなど、地域密着型の施設は、この例外の対象外です。
出典：厚生労働省「住所地特例」（社会保障審議会 介護保険部会 参考資料）
住民票を移すと、郵便物や役所からの通知が施設に届くようになります。
一方で、売るときの税金の手続きには注意が必要です。住民票の住所と実家の住所が違うと、住んでいたことを示す書類を求められます。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
登記の住所も変える必要がある
2026年（令和8年）4月1日から、「住所等変更登記」が義務になりました。家の持ち主の住所が変わったら、登記の住所も変える手続きです。
住所が変わった日から2年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料の対象になります。過料とは、行政上のペナルティとしてのお金です。
2026年4月1日より前に住所が変わった場合も対象です。この場合は、2028年（令和10年）3月31日までに申請します。
出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」
親の住民票を施設に移す場合は、登記の住所のことも頭に入れておきます。実家を売るときにも、登記の住所が今の住所と違うと、先に変更の手続きが必要です。
移すかどうかは、施設や市区町村の窓口に確かめてから決めます。
決めるまでの間にやっておくこと
売るか残すかが決まるまでにも、やっておきたいことがあります。
家の管理
- 郵便物の転送：郵便局に届けを出して、親の施設や子の家に届くようにする
- 換気と通水：ときどき窓を開け、水道の水を流して、湿気やにおいを防ぐ
- 電気・ガス・水道：止めるか、使い続けるかを決める
- 火災保険：空き家になったことを、保険会社に伝えておく
火災保険は、空き家になると契約の条件が変わる場合があります。保険会社に連絡して確かめておきます。
貴重品と書類の保管
通帳や印鑑、家の権利証（登記識別情報）などを、空き家に置いたままにしないようにします。
ただし、子が勝手に持ち出すと、兄弟姉妹の間でもめることがあります。親と相談して、保管する人や場所を決めておきます。
兄弟姉妹との分担
だれが家の管理をするか、費用をだれが立て替えるかを、早めに決めておきます。
立て替えた費用は、レシートなどを残しておきます。あとで精算するときに、話がこじれにくくなります。
片付けを業者に頼む場合は、実家の片付けを業者に頼む費用と選び方｜許可の確認と見積もりの見方を参考にしてください。
親との話し方
実家の話は、親にとってはつらい話題になることもあります。次のような進め方を意識します。
- 家の中にある物の話から始める：「大事にしている物はある？」と聞く
- 親のための選択だと伝える：「お金のため」より「お母さんの暮らしのため」
- 一度に決めない：何回かに分けて、少しずつ話す
- 兄弟姉妹で意見をそろえておく：親の前で言い争わないようにする
親が家を手放したくない気持ちを見せたら、すぐに結論を出さず、その理由を聞いてみます。思い出の品だけ施設に持っていく、写真に残すなど、気持ちの整理を手伝う方法もあります。
親が元気なうちから、物や書類を整理しておく方法は、生前整理の進め方｜親が元気なうちに家族で進める5つの整理で紹介しています。
よくある質問
Q. 施設の費用のために、子が実家を売ってもいいですか？
親に判断能力があれば、親本人が売主になります。判断能力が十分でない場合は、成年後見人が家庭裁判所の許可を得て売ることになります。
Q. 施設に入っている間に、実家を解体してもいいですか？
成年後見人が取り壊す場合は、家庭裁判所の許可が必要です。また、解体すると、土地の固定資産税が上がることがあります。
Q. 実家が兄弟の共有名義になっている場合は？
共有名義の実家の売り方は、共有持分の実家を売却する方法｜兄弟姉妹との関係を悪化させないためにでまとめています。
Q. 住民票を施設に移すと、介護保険料が変わりますか？
特別養護老人ホームや有料老人ホームなどは「住所地特例」の対象です。対象かどうかは、施設や市区町村の窓口で確かめてください。
親の気持ちを聞きながら、少しずつ決める
親が施設に入ったあとの実家は、主に3つの扱い方があります。
- 売る：戻る予定がなく、管理が難しい場合
- 貸す：手放したくないが、空き家にもしたくない場合
- 維持する：戻る可能性がある場合
親が存命中は、決めるのは親本人です。判断能力が十分でない場合は、成年後見人と家庭裁判所の許可が必要になります。
税金の特例は、親が売るか、相続後に子が売るかで変わります。入所後に貸すと使えなくなる特例もあるため、貸す前に確かめておきます。
まずは名義や親の希望を確かめるところから、家族で話してみてください。
実家の扱い方全体の進め方は、実家じまいとは？何から始める？空き家・実家の処分ガイドでまとめています。
◆ 離れて暮らす親のことを、まず全体から整理したい方へ
見守りと実家の備えをまとめたガイドは → 【はじめての方へ】離れて暮らす親の「見守り」と「実家」の備えガイド
