「実家を売ろうとしたら、再建築不可だから売れないと言われた」「古い家だけど、建て替えができない土地らしい」と困っていませんか。
再建築不可の家は、普通の家にくらべて買い手が見つかりにくい傾向があります。ただ、売れないわけではありません。
建て替えができるようにしてから売る方法や、今のまま買い取ってもらう方法があります。
この記事では、再建築不可の実家を手放す方法と、売る前に確認しておきたいことを、国や自治体の情報をもとにまとめました。
【早見表】状況別、再建築不可の実家の進め方
再建築不可の実家は、今の状況によって、最初にやることが変わります。まずは、あなたの状況に近いものを確認してみてください。
| 今の状況 | まずやること |
|---|---|
| なぜ再建築不可なのか分からない | 役所の建築指導の窓口で、道路と敷地の状況を確認する |
| 隣の土地を少し足せば、道路に接しそう | 隣の家の人に、土地の購入や借りられるかを相談する |
| 前の道が4mより狭い | セットバックで建て替えられるか、役所に確認する |
| 手間をかけずに、今のまま手放したい | 再建築不可を扱う買取業者に相談する |
どの場合も、建物は壊さずに、まず相談から始めるのがおすすめです。
再建築不可物件とは？実家が建て替えできない理由
再建築不可物件とは、今の建物を壊すと、法律上、新しい建物を建てられない土地や建物のことです。
今の家に住み続けることはできます。ただ、建て替えや、建物を大きくする工事ができません。
接道義務：幅4m以上の道路に2m以上接していること
建築基準法では、建物を建てる土地は、原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないと決められています。これを「接道義務」といいます。
火事や災害のときに、消防車や救急車が入れるようにするためのルールです。
ここでいう「道路」は、原則として幅が4m以上の道です。
出典：e-Gov法令検索「建築基準法」第42条・第43条／千葉市「法43条2項2号許可、法43条2項1号認定について」
実家が再建築不可になる主なケースは、次のとおりです。
- 敷地が道路にまったく接していない
- 道路に接している部分が2m未満（細い通路の奥にある土地など）
- 前の道が、建築基準法上の「道路」として認められていない
前の道が「建築基準法上の道路」かどうか
家の前に道があっても、それが建築基準法上の「道路」でなければ、接道義務を満たしたことになりません。
一方で、幅が4m未満の道でも、建築基準法が施行された昭和25年11月23日より前から家が建ち並んでいた道は、「道路」とみなされる場合があります。
建築基準法第42条第2項にあたることから、「2項道路」と呼ばれます。
出典：江戸川区「敷地が4メートル未満の道に接しています。中心線から2メートルの後退が必要ですか？」
古い住宅地にある実家では、前の道がどの種類の道なのかで、建て替えができるかどうかが変わります。
市街化調整区域など、ほかの理由
接道義務のほかに、土地のある場所によって建物を建てにくい場合もあります。
たとえば「市街化調整区域」は、市街地が広がるのをおさえるための区域です。ここでは、原則として新しく建物を建てることが制限されています。
このように、建て替えができない理由は土地ごとに違います。まずは、実家がなぜ再建築不可なのかを確かめることから始めましょう。
本当に再建築不可かを調べる方法
「再建築不可らしい」と言われても、くわしく調べると建て替えができる場合もあります。売り方を決める前に、次の方法で確認しておきましょう。
◆ 市区町村の建築指導の窓口で聞く
実家のある市区町村の、建築指導課などの窓口で確認できます。前の道が建築基準法上の「道路」かどうかや、道路の種類を教えてもらえます。
自治体によっては、道路の種類を示した地図（指定道路図など）をホームページで公開しています。
◆ 登記簿と公図で、土地の形を確認する
法務局で取れる登記事項証明書（登記簿）や公図（土地の形や位置を示した図面）で、敷地の形や、道路に接している部分を確認できます。
◆ 必要なら、測量して境界をはっきりさせる
古い土地では、図面と実際の境界がずれていることがあります。
道路に接している部分が2mぎりぎりの場合は、測量で正確な長さを確かめると、判断がはっきりします。
役所に行くときは、実家の住所と、登記簿や公図など手元にある資料を持っていくと、話が早く進みます。
再建築不可の実家が売れにくい理由
再建築不可の家は、次のような理由から、普通の家より買い手が見つかりにくくなります。
◆ 住宅ローンを使いにくい
再建築不可の家は、金融機関から担保としての価値を低く見られやすく、住宅ローンを使いにくい場合が多くあります。
現金で買える人に、買い手がしぼられてしまいます。
◆ 建て替えができず、将来の見通しが立てにくい
古くなったり、災害で壊れたりしても、新しい家を建てられません。
買う人にとっては、長く住めるかどうかの見通しが立てにくくなります。
◆ 大きなリフォームがしにくい
2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅なども、大規模なリフォームに建築確認（工事前に、役所などが法律に合っているか確認する手続き）が必要になりました。
出典：国土交通省「4号特例の見直しに関するリーフレット」
再建築不可の家では、工事の内容によってはリフォームが難しくなる場合があります。
どこまで工事ができるかは、工事の前に役所の窓口や建築士に確認しましょう。
【売り方】再建築不可の実家を手放す方法
再建築不可の実家を手放す方法は、大きく分けると「建て替えられるようにしてから売る」と「今のまま売る」の2つです。
1. 隣の土地を買う・借りて、道路に接するようにする
道路に接している部分が2mに少し足りない場合は、隣の土地の一部を買ったり借りたりして、接道義務を満たせることがあります。
建て替えができるようになれば、一般の買い手にも売りやすくなります。
ただし、隣の家の人の協力が必要です。土地を分けるための測量や登記にも、費用がかかります。
2. セットバックで、建て替えられるようにする
前の道が「2項道路」の場合は、道の中心線から2m下がった位置までを道路として扱うことで、建て替えができるようになります。
これを「セットバック」といいます。
下がった部分には、塀や門をつくることはできません。そのぶん、使える敷地は狭くなります。
出典：江戸川区「敷地が4メートル未満の道に接しています。中心線から2メートルの後退が必要ですか？」
3. 43条の「認定」や「許可」を受ける
接道義務を満たしていない土地でも、建築基準法第43条第2項の「認定」や「許可」を受けると、建て替えが認められる場合があります。
たとえば、敷地のまわりに広い空き地があるなど、交通や安全、防火の面で問題がないと認められた場合です。
許可の場合は、建築審査会（専門家で構成される自治体の審査機関）の同意も必要です。
出典：千葉市「法43条2項2号許可、法43条2項1号認定について」
基準は自治体ごとに違います。使えるかどうかは、実家のある市区町村の窓口に相談してみましょう。
4. 隣の家の人に買ってもらう
隣の家の人にとっては、実家の土地を足すことで、自分の土地が広くなったり、使いやすくなったりする場合があります。
一般の買い手よりも、関心を持ってもらいやすい相手です。
いきなり話を持ちかけにくい場合は、不動産会社に間に入ってもらう方法もあります。
5. 今のまま、買取業者に売る
建て替えられるようにする方法が難しい場合は、再建築不可の物件を扱う買取業者に、今のまま買い取ってもらう方法があります。
買取業者は、買い取ったあとにリフォームして貸し出したり、隣の土地とあわせて活用したりすることを考えて、価格を出します。
手間や時間をかけずに手放せるのが、いちばんのメリットです。そのかわり、価格は仲介で売れた場合より低くなる傾向があります。
買取業者のタイプや選び方は、訳あり物件の買取業者タイプ別比較でくわしく紹介しています。
仲介と買取、どちらで売る？
今のまま売る場合は、「仲介」と「買取」のどちらかを選びます。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 | 不動産会社が探した買い手 | 買取業者 |
| 価格 | 買い手が見つかれば、買取より高くなりやすい | 仲介より低くなりやすい |
| 期間 | 買い手が見つかるまで、時間がかかりやすい | 条件が合えば、早く手放しやすい |
| 向いている人 | 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい | 遠方で管理が大変、早く手放したい |
再建築不可の家は、仲介では買い手が見つかりにくいことが多いです。
迷ったときは、地元の不動産会社に仲介の見込みを、買取業者に買取の価格を聞いて、両方を比べてから決めるのがおすすめです。
空き家の売り方や、仲介手数料などの費用は、空き家売却の流れと方法でまとめています。
すぐに売れないときの選択肢
買い手がなかなか見つからない場合や、今すぐ手放すか決められない場合は、次のような選択肢もあります。
◆ 賃貸として貸し出す
今の建物を使えるなら、リフォームして貸し出す方法があります。
家賃が入れば、固定資産税や管理の費用をまかなえる場合があります。
ただし、古い家は修繕の費用がかかります。リフォームの範囲には制限があることも考えて、費用と家賃の見込みを比べてから判断しましょう。
◆ 倉庫や駐車場として使う
建物を倉庫として使ったり、敷地の空いている部分を駐車場として貸したりする方法もあります。
建物を壊して駐車場にする場合は、固定資産税の特例が使えなくなる場合があります。
壊す前に、税金がどう変わるかを確認しておきましょう。
◆ 当面は管理して、売る時期を考える
すぐに売らない場合は、空き家の管理が必要です。
人が住まない家は傷みやすく、管理が行き届かないと、市区町村から指導や勧告を受ける場合もあります。
遠方で通えない場合は、地元の不動産会社や管理サービスに見回りを頼む方法もあります。
空き家を放置した場合のリスクは、空き家売却の流れと方法でも紹介しています。
◆ 時間がたっても、売る相談はできる
一度売れなかったとしても、隣の家の人の事情が変わったり、別の買取業者が見つかったりすることがあります。
何年か管理を続けてから、あらためて相談するのも一つの方法です。
売る前に確認しておくこと
相続登記が済んでいるか
亡くなった親の名義のままでは、実家を売ることはできません。
2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務になりました。
正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料が科されることがあります。
出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
きょうだいとの共有名義になっていないか
きょうだいで実家を相続して共有名義になっている場合、実家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。
共有名義の実家の売り方は、共有持分の実家を売却する方法でくわしく紹介しています。
建物は先に壊さない
再建築不可の土地は、建物を壊しても、新しい家を建てられないことに変わりはありません。
さらに、固定資産税には、1月1日の時点で住宅が建っている土地の税金を安くする特例（住宅用地の特例）があります。
建物を壊すと、この特例が使えなくなり、土地の固定資産税が上がる場合があります。
出典：北九州市「固定資産税（土地）に対する特例措置」
買取業者の中には、建物が残っている状態のほうが活用しやすいと考える業者もあります。
解体するかどうかは、売り方が決まってから考えましょう。
家財をどうするか
買取であれば、家財が残ったままでも引き取ってもらえる場合があります。
片付けを始める前に、業者に家財の扱いを聞いておくと、片付けの手間や費用のムダを減らせます。
再建築不可の実家の売却でよくある失敗
◆ 先に解体して、かえって売りにくくなる
更地にすれば売りやすくなると考えて解体しても、再建築不可のままでは家を建てられません。
解体費用がかかったうえに、固定資産税が上がる場合もあります。
◆ 再建築不可と知らずに、仲介で長く売り出してしまう
再建築不可だと分かっていないまま売り出すと、買い手が見つからず、時間だけが過ぎてしまうことがあります。
売り出す前に、役所で道路の状況を確かめておきましょう。
◆ 1社の査定だけで決めてしまう
再建築不可の家は、業者によって活用の考え方が違うため、価格に差が出やすくなります。
複数の会社に相談すると、価格や条件の違いが見えてきます。
◆ 隣の家の人に相談しないまま進めてしまう
隣の家の人が、土地の一部を売ってくれたり、実家を買ってくれたりする可能性もあります。
売り方を決める前に、一度相談してみる価値はあります。
よくある質問
Q. 再建築不可の家は、本当に売れないのですか？
再建築不可は「新しい家を建てられない」という意味で、売ることを禁止するものではありません。
一般の買い手は見つかりにくいものの、隣の家の人や、再建築不可の物件を扱う買取業者が買い手になる場合があります。
Q. 再建築不可の家でも、リフォームはできますか？
建築確認がいらない範囲の工事であれば、リフォームできる場合があります。
ただし、2025年4月の法改正で、木造2階建ての住宅などは、大規模なリフォームに建築確認が必要になりました。工事の前に、役所の窓口や建築士に確認しましょう。
Q. 隣の土地を買えば、建て替えられるようになりますか？
隣の土地の一部を買って、道路に2m以上接するようになれば、建て替えが認められる場合があります。
隣の家の人との話し合いに加えて、測量や登記の費用もかかります。費用と、建て替えられるようになったあとの価格を比べて考えましょう。
Q. 再建築不可の家の固定資産税は、どうなりますか？
再建築不可かどうかに関係なく、1月1日の時点で住宅が建っている土地は、住宅用地の特例の対象になります。
建物を壊すと特例が使えなくなる場合があるため、解体は売り方が決まってから考えましょう。
Q. 遠方に住んでいても、売ることはできますか？
現地の確認や契約の進め方は、業者によって違います。実家に何度通う必要があるかも、最初の相談で聞いておくと、予定を立てやすくなります。
事情に合った売り方を比べて選ぶために
再建築不可の実家は、普通の家より売りにくいものの、売り方を選べば手放せる可能性があります。
- まずは役所で、なぜ再建築不可なのかを確認する
- 隣の土地やセットバック、43条の認定・許可で、建て替えられるようにできないか考える
- 難しい場合は、隣の家の人や買取業者への売却を考える
- どの場合も、建物は先に壊さず、複数の会社に相談して比べる
実家の扱い方の全体の流れは、実家じまいとは？何から始める？空き家・実家の処分ガイドでまとめています。
きょうだいなど家族とも相談しながら、納得できる形で手放す方法を見つけてください。
