「親が亡くなって、実家を兄弟姉妹と共有名義で相続した」「売りたいけれど、きょうだいの意見がまとまらない」と悩んでいませんか。
共有名義の実家は、一人の判断だけでは売れないことが多く、話し合いがこじれると、家族の関係にまで影響が出てしまうことがあります。
しかし、共有のしくみと、取れる方法の違いを先に知っておけば、きょうだいとの関係に気を配りながら、落ち着いて進められます。
この記事では、共有持分の実家を売る方法と、それぞれの注意点、家族で話し合うときのポイントを、法務省などの公的機関の情報をもとにまとめました。
【早見表】状況別、共有持分の実家の進め方
まずは、今の状況に近いものを確認してみましょう。
| 今の状況 | 考えられる進め方 |
|---|---|
| きょうだい全員が「売ってよい」と考えている | 全員の同意で、実家全体を売る |
| 誰かが住みたい、残したいと考えている | 持分をきょうだいの間で買い取る |
| 話し合いがまとまらない | 自分の持分だけを売る／共有物分割の手続きを検討する |
| 連絡が取れない共有者がいる | 裁判所の制度の利用を、専門家に相談する |
| 相続登記がまだ済んでいない | まず相続登記を進める |
どの方法が合うかは、家族の考えや物件の状況によって変わります。迷ったときは、早めに司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
共有持分とは？実家が共有名義になる理由
共有持分（きょうゆうもちぶん）とは、1つの不動産を複数の人で持っているときの、それぞれの人の持ち分の割合のことです。
たとえば、実家を3人きょうだいで3分の1ずつ相続した場合、それぞれが「3分の1の共有持分」を持っていることになります。
なぜ実家は共有名義になりやすいのか
親が亡くなったあと、誰が実家を引き継ぐかが決まらないまま、きょうだいで分けて相続することがあります。
「とりあえず平等に分けておこう」と共有名義にしたものの、あとから売るかどうかで意見が分かれる、というケースは少なくありません。
共有名義で起こりやすい問題
- 実家全体を売るには、共有者全員の同意が必要になる
- 一人でも反対すると、売却が進まない
- 遠くに住んでいる、連絡が取りにくい共有者がいる
- 固定資産税や修繕費を誰が払うかで、もめやすい
- 共有者が亡くなると、その子どもたちに持分が引き継がれ、共有者がさらに増える
特に最後の点は見落としがちです。共有のまま時間がたつほど、話し合う相手が増えて、まとめるのが難しくなります。
共有名義のまま放っておくとどうなる？
「今すぐ困っていないから」と、共有名義のまま実家を放っておく家庭もあります。しかし、そのままにしておくと、次のような負担や問題が少しずつ大きくなっていきます。
◆固定資産税は、共有者全員が連帯して払う
共有名義の不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務を負います。納税通知書は、代表者1人にだけ送られるのが一般的です。
そのため、「代表者のきょうだいだけが毎年払っている」という状態になりやすく、不満がたまる原因になります。
出典：滝川市「共有名義の土地・家屋の固定資産税・都市計画税について」（取り扱いの例）
◆管理の手間と責任がかかり続ける
誰も住んでいない実家でも、換気や草むしり、修繕などの管理が必要です。管理が行き届かず、屋根瓦が落ちるなどして人にけがをさせた場合は、所有者が責任を問われることがあります。
◆共有者が増えて、話がまとまらなくなる
共有者の誰かが亡くなると、その人の持分は、その配偶者や子どもに相続されます。きょうだい3人だった共有者が、いつの間にか10人近くになっていた、ということも起こりえます。
共有者が少ないうちに方向性を決めておくことが、いちばんの負担軽減につながります。
知っておきたい共有のルール
共有名義の不動産には、民法で決められたルールがあります。売却を考える前に、基本だけ押さえておきましょう。
実家全体を売るには、共有者全員の同意が必要
法務省の資料では、共有物全体の売買などの処分をするときは、共有者全員の同意が必要とされています。
つまり、きょうだいのうち一人でも反対していると、実家全体を売ることはできません。
自分の持分だけなら、自分の判断で売れる
一方で、自分が持っている持分を売ることは、共有者本人ができるとされています。他の共有者が、代わりにあなたの持分を売ることはできません。
自分の持分だけであれば、他のきょうだいの同意がなくても売ることができます。ただし、あとで説明するように、家族の関係には注意が必要です。
出典：法務省「民法・不動産登記法部会資料27 共有制度の見直し」
2023年の民法改正で変わったこと
2023年（令和5年）4月1日から、共有に関するルールが見直されました。実家の共有に関係しそうな主なポイントは次のとおりです。
- 形や使い道を大きく変えない「軽微な変更」は、持分の過半数で決められるようになった
- 所在が分からない共有者がいる場合、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、譲渡したりできる制度ができた
- 相続が始まってから10年がたつと、遺産の分け方も含めて、共有物分割の手続きの中で解決しやすくなった
出典：法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」
これらの制度を使うには、裁判所での手続きが必要です。使えるかどうかは、司法書士や弁護士に相談しましょう。
共有持分の実家を手放す4つの方法
共有名義の実家を手放す方法は、大きく分けて4つあります。
| 方法 | 向いている場合 | 注意点 |
|---|---|---|
| 全員で売る | きょうだい全員が売ることに賛成 | 一人でも反対すると進まない |
| きょうだいで 買い取る |
誰かが実家を残したい・住みたい | 買い取る人に資金が必要 |
| 持分だけ売る | 話し合いがまとまらない | 価格が低くなりやすく、関係が悪化しやすい |
| 共有物分割 | 協議では解決できない | 裁判になると時間と費用がかかる |
1. 共有者全員の同意で、実家全体を売る
いちばんシンプルで、きょうだいにとっても納得しやすい方法です。
全員が同意すれば、通常の不動産の売却と同じように、仲介や買取で実家全体を売ることができます。持分だけを売るより、高い価格で売れる可能性があります。
売れたお金は、それぞれの持分の割合に応じて分けるのが一般的です。売る前に、売却にかかる費用の分け方も決めておきましょう。
売却の進め方は、空き家売却の流れと方法でくわしく解説しています。
2. きょうだいの間で持分を買い取る
「実家に住み続けたい」「思い出のある家を残したい」というきょうだいがいる場合は、その人が他のきょうだいの持分を買い取る方法があります。
持分をまとめれば、実家は一人の名義になり、共有の問題そのものがなくなります。実家が家族の手元に残るため、思い出を大切にしたいきょうだいにとっても、受け入れやすい方法です。
支払いが一度に難しい場合は、分割で支払うなどの方法を話し合うこともできます。取り決めた内容は、あとで食い違いが起きないよう、書面に残しておきましょう。
買い取る価格は、きょうだいどうしで自由に決められます。ただし、相場から大きく離れた金額にすると、不公平感からもめる原因になりやすくなります。また、時価より著しく安い価格で譲ると、買い取った人に贈与税がかかる場合があります。価格を決める前に、税理士に確認しておくと、あとから税金で慌てずにすみます。
出典：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
ただし、買い取る人にはまとまった資金が必要です。価格をめぐって意見が分かれることもあるため、不動産会社の査定などを参考に、根拠のある金額で話し合うと進めやすくなります。
3. 自分の持分だけを売る
話し合いがどうしてもまとまらない場合は、自分の持分だけを売る方法もあります。
先ほどのとおり、自分の持分の売却には、他の共有者の同意はいりません。ただし、次のような点に注意が必要です。
- 持分だけを買っても、物件を自由に使えるわけではないため、一般の人にはほとんど売れない
└ 共有持分を扱う専門の買取業者が、主な買い手になります - 実家全体を売る場合と比べて、価格が低くなりやすい
- 持分を買った人が新しい共有者になり、他のきょうだいに持分の売買を持ちかけたり、共有物分割を求めたりすることも考えられる
最後の点は、きょうだいの関係が悪くなる大きな原因になります。持分だけを売る場合は、事前にきょうだいへ伝えておくことをおすすめします。
4. 共有物分割で共有状態を解消する
共有物分割とは、共有している不動産の分け方を決めて、共有状態を解消することです。
まずは共有者どうしの話し合い（協議）で分け方を決めます。協議がまとまらない場合は、裁判所に分割を求めることができます。
分け方には、主に次のような方法があります。
- 不動産そのものを分ける方法（土地を分筆するなど）
- 一人が不動産を取得し、ほかの人にお金を払う方法
- 不動産を売って、お金を分ける方法
裁判で競売を命じられた場合は、裁判所の競売手続きで売られることになります。
出典：裁判所「形式的競売」
裁判になると、時間も費用もかかり、きょうだいの関係にも影響が出やすくなります。できるだけ話し合いで解決できるよう、早めに専門家へ相談しましょう。
全員で売る場合の進め方
きょうだい全員で実家全体を売る場合は、次の順番で進めるとスムーズです。
1. 窓口になる代表者を決める
不動産会社とのやりとりを、毎回全員で行うのは大変です。窓口になる代表者を1人決めておくと、話が進めやすくなります。
2. 複数の会社に査定を依頼し、結果を全員で共有する
査定額は会社によって差が出ることがあります。結果は代表者だけで持たず、全員に同じ資料を共有しましょう。
3. 売り方・価格・費用の分け方を決める
仲介か買取か、いくらまでなら売るか、仲介手数料や片付け費用を誰がどれだけ負担するかを、事前に決めておきます。
4. 売買契約・引き渡し
売買契約や登記の手続きには、原則として共有者全員の関与が必要です。遠方に住むきょうだいがいる場合は、手続きの進め方を不動産会社や司法書士に相談しておきましょう。
5. 売却代金を分ける
売れたお金は、それぞれの持分の割合に応じて分けるのが一般的です。売って利益が出た場合は、それぞれが譲渡所得の申告をする必要がある場合もあります。
自分の持分だけを売る場合の流れ
話し合いがまとまらず、自分の持分だけを売ると決めた場合は、次の流れで進めます。
1. 登記事項証明書で、自分の持分を確認する
自分が何分の1の持分を持っているか、名義が自分になっているかを確認します。
2. 共有持分を扱う買取業者に、複数社で査定を依頼する
持分の買取価格は、業者によって差が出やすいといわれます。1社だけで決めず、比べたうえで判断しましょう。
3. きょうだいに、持分を売ることを伝える
法律上は同意がいらなくても、事前に伝えておくことで、あとのトラブルを減らしやすくなります。その時点で、きょうだいが持分を買い取ってくれることもあります。
4. 売買契約・持分の移転登記
契約が決まったら、持分を買主に移す登記を行います。登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
売る前に確認しておくこと
相続登記が済んでいるか
亡くなった親の名義のままでは、実家を売ることはできません。
2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料が科されることがあります。
出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」
遺産の分け方の話し合い（遺産分割協議）がまとまらず、期限内の申請が難しい場合は、「相続人申告登記」という仕組みもあります。自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、申請の義務を果たせる制度です。
遺産の分け方（遺産分割）が済んでいるか
親が亡くなったあと、遺産の分け方を決める話し合い（遺産分割協議）がまだ済んでいない場合もあります。
この段階であれば、共有名義にせず、きょうだいの1人が実家を相続し、その代わりにほかのきょうだいへお金を支払うといった分け方を、話し合いで決めることもできます。共有の問題を最初から避けられる方法です。
また、先ほどの民法改正により、相続が始まってから10年がたつと、遺産の分け方も含めて共有物分割の手続きの中で解決しやすくなりました。
どの分け方が合うかは、遺産全体の内容や家族の事情によって変わります。遺産分割の段階で迷っている場合は、早めに司法書士や弁護士に相談しましょう。
誰が、どれだけの持分を持っているか
共有者が誰で、それぞれ何分の1の持分を持っているかは、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿）で確認できます。
「きょうだい3人だと思っていたら、亡くなったおじの子どもたちも共有者だった」というように、思っていたより共有者が多いこともあります。話し合いを始める前に、まず共有者全員を正確に把握しておきましょう。
売るときにかかる費用
共有名義の実家を売るときには、主に次のような費用がかかります。
- 仲介手数料（不動産会社の仲介で売る場合）
- 登記にかかる費用（司法書士への報酬など）
- 売買契約書に貼る印紙代
- 譲渡所得税（売って利益が出た場合）
実家全体を全員で売る場合は、これらの費用を誰がどれだけ負担するかも、事前に決めておきましょう。持分の割合に応じて分けるのが、もめにくい方法です。
税金のことも確認しておく
実家や持分を売って利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地や建物は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15%・住民税5%です（このほかに復興特別所得税がかかります）。相続した家の所有期間は、亡くなった親が取得した時から数えます。
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
相続した空き家を売る場合は、条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」を使える場合があります。ただし、2024年1月1日以降の売却で、家と土地を相続した人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円になります。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
ほかにも細かい条件があるため、使えるかどうかは売る前に税務署や税理士に確認しましょう。
共有持分の実家を少しでも高く売るには
共有名義の実家は、売り方によって手元に残るお金が大きく変わることがあります。売る前に、次の点を考えてみましょう。
できれば「実家全体」で売る
自分の持分だけを売る場合、買い手はほとんどが専門の買取業者になります。持分だけを買っても、その人は自由に家を使えないためです。
そのため、持分だけの価格は、実家全体の価格を持分の割合で分けた金額より、低くなりやすいです。
きょうだいの同意が得られそうなら、全員で実家全体を売る方が、それぞれの手元に残るお金は多くなりやすくなります。
きょうだいの持分をまとめてから売る
きょうだいの1人がほかのきょうだいの持分を買い取り、名義を1人にまとめてから売る方法もあります。
名義が1人になれば、その人の判断だけで売れるため、売却の手続きを進めやすくなります。ただし、持分を買い取る価格によっては贈与税がかかる場合があるため、税理士に確認しておきましょう。
権利関係をはっきりさせておく
相続登記が済んでいない、共有者が誰か分からない、土地の境界があいまいといった状態だと、買い手が見つかりにくくなります。
相続登記や登記簿での共有者の確認は、売り出す前に済ませておきましょう。土地の境界がはっきりしない場合は、測量が必要になることもあります。
複数の会社に査定を依頼する
実家全体を売る場合も、持分だけを売る場合も、1社だけで決めずに、複数の会社に査定を依頼して比べるのがおすすめです。
査定の結果は、きょうだい全員に同じ内容を共有しておくと、「自分だけ知らされていない」という不信感を防ぎやすくなります。
困ったときの相談先
共有持分の問題は、法律・税金・不動産の知識が関わります。悩みに合わせて、相談先を選びましょう。
| 相談先 | 主に相談できること |
|---|---|
| 司法書士 | 相続登記、持分の移転登記、共有者の確認 |
| 弁護士 | きょうだいとの交渉、共有物分割の裁判 |
| 税理士 | 譲渡所得税、特例が使えるかどうか |
| 不動産会社 | 実家や持分の査定、売却の進め方 |
どこに相談すればいいか分からない場合は、まず司法書士に相談すると、共有者や登記の状況を整理しやすくなります。必要に応じて、ほかの専門家を紹介してもらえることもあります。
なお、税金の一般的な質問は税務署、登記の手続きの案内は法務局でも受け付けています。
きょうだいとの関係を悪化させないために
共有名義の実家でいちばん大切なのは、売り方よりも「きょうだいとの話し合い」です。関係をこじらせないために、次のことを意識しましょう。
◆一人で決めず、全員に情報を共有する
査定の結果や、売却にかかる費用、税金の見込みなどは、きょうだい全員に同じ情報を伝えましょう。
「自分だけ知らされていなかった」という不信感が、もめごとの大きな原因になります。
◆お金の話は、根拠をそろえて話す
「いくらで売れるか」「誰がいくら払うか」は、感情的になりやすい話題です。
不動産会社の査定書など、客観的な資料をもとに話し合うと、意見の違いを小さくしやすくなります。
◆持分だけを売るときは、先に伝える
自分の持分を売ること自体は、法律上、他の共有者の同意はいりません。
それでも、黙って売ってしまうと、あとで知ったきょうだいとの関係が悪くなりやすくなります。売る前に「話し合いがまとまらないので、自分の持分を手放したい」と伝えておくだけでも、受け止め方は変わります。
◆話し合いが難しいときは、第三者に入ってもらう
家族だけで話すと、昔からの気持ちのすれ違いが表に出て、話がまとまらないことがあります。
司法書士や弁護士などの専門家に入ってもらうと、法律にもとづいて冷静に話を整理しやすくなります。
共有持分の売却でよくある失敗
◆共有のまま放置してしまう
共有者が亡くなると、その持分はさらに相続され、共有者が増えていきます。時間がたつほど、話し合いはまとまりにくくなります。
◆査定を1社だけで決めてしまう
持分の買取価格は、業者によって差が出やすいといわれます。複数の会社に相談し、比べたうえで判断しましょう。
◆きょうだいに伝えずに持分を売ってしまう
法律上は問題がなくても、家族の関係が大きくこじれる原因になります。売る前に、きょうだいへ伝えておきましょう。
実家じまい全体の流れもあわせて確認
共有持分の整理は、実家じまいの中でも、特に家族の話し合いが必要になるテーマです。
売る以外の選択肢や、実家じまい全体の進め方を知りたい方は、実家じまいとは？何から始める？空き家・実家の処分ガイドもあわせてご覧ください。
持分を買い取る業者の選び方は、訳あり物件の買取業者タイプ別比較で紹介しています。
よくある質問
Q. 自分の持分を、きょうだいに黙って売ってもいいのですか？
ただし、黙って売ると、あとで知ったきょうだいとの関係が悪化しやすくなります。
持分を買った人は新しい共有者になるため、きょうだいに連絡がいくことも考えられます。売る前に伝えておくことをおすすめします。
Q. 持分だけを売ると、安くなりますか？
持分だけを買っても、物件全体を自由に使えるわけではないためです。
できるだけ高く売りたい場合は、まずはきょうだい全員で実家全体を売る方法を話し合ってみましょう。
Q. 共有名義の固定資産税は、誰が払うのですか？
納税通知書は、代表者1人に送られるのが一般的です。
誰がどれだけ負担するかは、きょうだいの間で話し合って決めておきましょう。持分の割合に応じて分けると、納得しやすくなります。
Q. 連絡が取れないきょうだいがいます。どうすればいいですか？
2023年4月からは、所在が分からない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、譲渡したりできる制度ができました。
使えるかどうかや手続きの進め方は、司法書士や弁護士に相談しましょう。
Q. 相続登記がまだですが、売ることはできますか？
相続登記は、相続を知った日から3年以内に申請することが義務になっています。
まだ手続きをしていない場合は、法務局や司法書士に相談して、早めに進めましょう。
共有持分の実家は「早めの話し合い」から
共有名義の実家を売るには、全員の同意で売る、きょうだいで買い取る、自分の持分だけを売る、共有物分割の4つの方法があります。
どの方法を選ぶにしても、きょうだいとの話し合いが出発点になります。時間がたつほど共有者が増えて、話がまとまりにくくなります。
まずは共有者と持分を確認し、相続登記を済ませたうえで、家族で情報を共有しながら、早めに話し合いを始めてみてください。
