相続登記の義務化｜実家を放置するとどうなる？期限と手続き | はなれくらし

2024年4月1日から、相続で土地や建物を受け継いだ人は、相続登記をすることが義務になりました。親が亡くなって実家を相続したのに、名義を親のままにしている場合も対象です。正当な理由なく手続きをしないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。

義務化より前に相続した不動産にも、2027年3月31日という期限があります。離れて暮らしていると実家の名義を確かめる機会が少なく、気づかないうちに期限が近づいていることもあります。

この記事では、期限の数え方と過料までの流れ、「相続人申告登記」をまとめました。手続きと費用、2026年4月に始まった住所変更登記の義務化も、法務省や国税庁の情報をもとに紹介します。

※2026年10月時点の情報です。この記事は制度の概要です。個別の判断は、法務局や司法書士にご確認ください。

相続登記の義務化とは
【状況別】いつまでに何をするか
実家を登記しないまま放置するとどうなるか
話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」
相続登記の手続きの流れ
建物が未登記だったときは
相続登記にかかる費用
自分でするか、司法書士に頼むか
登記のあとも：住所変更登記の義務化
相続したあとの実家をどうするか
よくある質問
期限の前に、名義の確認から始める

相続登記の義務化とは

期限は「知った日から3年以内」

相続で不動産を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記を申請する必要があります。親が亡くなった日ではなく、自分がその不動産を受け継いだと知った日から数えるのがポイントです。

相続を知った時期	申請の期限
2024年4月1日以降	取得を知った日から3年以内
2024年4月1日より前	2027年3月31日まで

何年も前に亡くなった親の名義のままになっている実家も、義務の対象になります。

2027年3月31日まで、残りは半年ほどのため、思い当たる場合は早めに名義を確かめておきましょう。

遺産分割で決まったときは、そこから3年

相続人どうしの話し合い（遺産分割協議）で、実家をだれが受け継ぐかが決まることもあります。

その場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請します。

つまり、相続を知ってから3年以内にいったん義務を果たす必要があります。

そのあとで分け方が決まれば、そこからさらに3年以内に、もう一度登記をする流れです。最初から話し合いがまとまっていれば、遺産分割の内容で1回登記すればよく、2回申請する必要はありません。

過料はいきなり科されるわけではない

期限を過ぎたからといって、すぐに過料が科されるわけではありません。法務省の案内では、次のような流れになっています。

登記官が義務違反を知ったときは、まず申請するよう求める「催告書」が届く
催告書の期限までに申請しないと、登記官が裁判所に通知する
裁判所が要件を判断して、過料を科すかどうかと金額を決める

催告を受けたあとでも、事情を説明して正当な理由があると認められれば、裁判所への通知はされません。

正当な理由と認められる例

法務省は、正当な理由の例として次のような場合を挙げています。

相続人がとても多く、戸籍を集めたり相続人を探したりするのに時間がかかる
遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、だれが持ち主か分からない
申請する人が、重い病気などの事情を抱えている
DVの被害を受けて避難していて、命や体に危険が及ぶおそれがある
お金に余裕がなく、登記にかかる費用を払えない

これら以外でも、申請できない事情があると認められることがあります。自分の場合が当てはまるかは、法務局に相談してみてください。
出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

【状況別】いつまでに何をするか

実家の相続の状況によって、やるべきことと期限が変わります。よくある4つの場合を、表にまとめました。

状況	期限	主な手続き
2024年3月以前に相続し、親の名義のまま	2027年3月31日まで	相続登記、または相続人申告登記
遺言で実家を受け継ぐ人が決まっている	知った日から3年以内	遺言の内容で相続登記
遺産分割の話し合いがまとまった	知った日から3年以内	遺産分割の内容で相続登記
話し合いがまとまらない	知った日から3年以内	相続人申告登記をしておき、決まったら3年以内に相続登記

どの場合も、まずは実家の名義がだれになっているかを確かめるところから始まります。名義は、法務局で取れる登記事項証明書で確かめられます。

実家を登記しないまま放置するとどうなるか

過料のほかにも、名義を親のままにしておくと困ることがあります。主なものは、次の4つです。

1. 売ったり貸したりしにくい

実家を売るときや、担保にしてお金を借りるときは、相続登記が必要です。
買い手が見つかってから手続きを始めると、引き渡しまでに時間がかかり、話が流れてしまうこともあります。

2. 相続人が増えて、話し合いが難しくなる

登記をしないまま相続人のだれかが亡くなると、その人の配偶者や子も相続人に加わります。
年月がたつほど、話し合いに加わる人が増え、連絡先が分からない人が出てくることも少なくありません。

3. 10年たつと、分け方のルールが変わる

2023年4月から、相続から10年を過ぎた遺産分割は、原則として法定相続分で分けることになりました。
生前に受けた援助（特別受益）や、介護などで尽くした分（寄与分）は、主張できなくなります。そのため、話し合いを先のばしにすると、不利になる人が出てくることがあります。
出典：法務省の説明資料（遺産分割の期間制限・PDF）

4. 過料の対象になる

催告を受けても申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
過料は罰金とちがって刑罰ではありませんが、払っても登記の義務はなくなりません。

話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」

遺産分割の話し合いに時間がかかりそうなときに使えるのが、相続人申告登記です。

法務局に「自分が相続人です」と申し出ると、登記官がその人の氏名や住所を登記に書き加えます。

	相続登記	相続人申告登記
だれが申請するか	受け継ぐ人（共同で申請することもある）	相続人1人でも申し出られる
登録免許税	かかる（原則0.4%）	かからない
売却や担保	できる	できない（別に相続登記が必要）
遺産分割のあと	分割の内容で登記する	分割から3年以内に相続登記が必要

申し出に必要なのは、申出書と、親の相続人であることが分かる戸籍などです。

ほかの相続人の分もまとめて申し出られ、ウェブの「かんたん登記・供託申請」でも手続きできます。

一方で、相続人申告登記は権利の関係を示すものではないため、これだけでは実家を売れません。
遺産分割で決まった内容の登記義務も、相続人申告登記では果たせない点に注意しましょう。
出典：法務省「相続人申告登記について」

相続登記の手続きの流れ

STEP 1　実家の不動産を洗い出す

まず、親の名義になっている土地と建物をすべて確かめます。固定資産税の課税明細書が手がかりになりますが、税金のかからない私道などは載っていないこともあります。

2026年2月からは、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。親の名義で登記されている不動産を、法務局が一覧にして証明書を出す制度で、相続人も請求できます。

手数料（検索条件1件・1通）：書面で請求1,600円、オンラインで請求して郵送1,500円、オンラインで請求して窓口で受け取り1,470円
登記の氏名や住所が検索条件とちがうと、一覧に出てこないことがある
該当する不動産がなくても、手数料は戻らない

親が引っ越したあと住所変更の登記をしていないと、一覧に出ない場合があります。そのため、昔の住所でも請求するなど、検索条件を工夫する必要があります。
出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」

STEP 2　戸籍を集める

相続登記では、親の生まれてから亡くなるまでの戸籍と、相続人の戸籍が必要です。2024年3月1日に「広域交付」が始まり、本籍地が遠くても、近くの市区町村の窓口で請求できるようになりました。

広域交付で請求できるのは、本人と配偶者、父母や祖父母、子や孫の戸籍です。窓口に本人が行く必要があり、郵送や代理人による請求はできません。また、顔写真付きの身分証明書を見せる必要があります。
出典：法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和６年３月１日施行）」

STEP 3　法定相続情報一覧図をつくる（任意）

集めた戸籍と、相続関係を1枚にまとめた一覧図を法務局に出すと、確認された写しを無料でもらえます。この写しは、相続登記のほか、預金の払い戻しや相続税の申告などにも使えます。

不動産が複数の法務局の管轄にまたがるときも、戸籍の束を出し直さずに済みます。2024年4月からは、申請書に「法定相続情報番号」を書けば、写しを付けなくてもよくなりました。
出典：法務局「法定相続情報証明制度について」

STEP 4　遺産分割協議書をつくる

遺言がない場合は、相続人全員で話し合って、実家をだれが受け継ぐかを決めます。決まった内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印を押して、印鑑証明書を添えます。

STEP 5　法務局に申請する

申請書に必要な書類を添えて、実家のある地域を受け持つ法務局に出します。窓口に持って行くほか、郵送やオンラインでも申請できます。

建物が未登記だったときは

古い実家では、建物がそもそも登記されていないことがあります。

固定資産税の課税明細書で、家屋番号の欄が空いている場合は、未登記の可能性があります。

未登記の建物は、まず広さや構造を記録する「表題登記」をして、そのあとに所有権の登記をします。

名古屋市の案内でも、未登記の家屋は法務局で表題登記と所有権保存登記を行うよう案内しています。
出典：名古屋市「登記されていない家屋の台帳上の所有者変更」

すぐに登記できない場合は、納税者を変えるために、市区町村へ届け出を求められることがあります。

表題登記は土地家屋調査士の分野のため、司法書士と分けて相談することになります。

相続登記にかかる費用

登録免許税は固定資産税評価額の0.4%

相続登記でかかる税金は、登録免許税です。土地も建物も、固定資産税評価額などをもとにした価額の1,000分の4（0.4%）がかかります。

仮の例：土地1,000万円＋建物300万円＝1,300万円
1,300万円 × 0.4% ＝ 5万2,000円

評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書で確かめられます。

このほか、戸籍や登記事項証明書の手数料、郵送代などがかかります。

登録免許税がかからない2つの場合

2027年3月31日までに受ける登記では、次の場合に土地の登録免許税がかかりません。

土地を相続した人が、登記をしないまま亡くなった場合の、その人の名義にする登記
土地の価額が100万円以下の場合の登記

たとえば、祖父名義のまま父が亡くなった土地などは、1つ目に当てはまることがあります。建物には、この免税は使えません。
出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

自分でするか、司法書士に頼むか

相続登記は、自分で申請することもできます。

一方で、相続人が多い場合や、何代も前の名義のままの場合は、戸籍集めや書類づくりに手間がかかります。

進め方	向いている場合
自分で申請	相続人が少なく、遺産分割がまとまっている平日に法務局や役所へ行ける
司法書士に頼む	相続人が多い・何代も名義を変えていない実家が遠く、平日に動きにくい